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住宅ローン以外の滞納-固定資産税の滞納はどうなる？

住宅ローンの滞納相談と同時に相談でよくあるのが固定資産税とマンション管理費です．

今週は、固定資産税と、マンション管理費の滞納はどうなるかお話しします．

固定資産税の滞納

任意売却の相談後に着手すると固定資産税の滞納があることが良くあります．
それは、本人の申告と同時に登記簿謄本をあげたらすぐに判ります．

登記簿は、住宅の所在地管轄の法務局で誰でも請求して閲覧できます．
以下謄本と言うようにします．

先ず、謄本の説明を簡単にします．
謄本は、建物と土地に大きく分かれています．

共通して表題部と権利部に区分されて表示され

・表題部は目的物の
土地：所在、地番、地目、地積、原因日（登記の日）
建物：所在、家屋番号、種類、構造、床面積、原因日（登記の日）
　このような情報を

・権利部は甲区と乙区に分けられます．

甲区は：その建物の名義人情報を
　 乙区は：その建物の負債情報を

載せています．

例：大阪市の住宅を大阪太郎さんが、3,000万円を関西銀行から住宅ローンを受けて購入した場合．

謄本には以下のような表示がなされます．

（表題部）
土地　　　　　　　　　建物
大阪市中央区…　　　　大阪市中央区…
2番1 2番1
宅地　　　　　　　　　居宅　　　
　　　　　　 60：00m2 1階　50：10m2 2階　40：10m2

（権利部）甲区
土地　　　　　　　　　　　　　　　　　 建物
所有権移転：平成25年4月1日　　　　　　所有権移転：平成25年4月1日
原因　　　：平成25年4月1日売買. 原因　　　：平成25年4月1日売買
所有者　　：大阪太郎. 所有者　　：大阪太郎

(権利部）乙区
土地／建物　

抵当権設定
受付日…
権利者その他の事項
原因　　：平成25年4月1日
損害金　：14％
債務者　：大阪太郎
債権額　：3,000万円
抵当権者：関西銀行…

概ねこのような表示になります。

本題の固定資産税の滞納が謄本に表示される場合、住宅ローンの表示とは少し違います。

上記のように抵当権は、権利部の乙に表示されるのに対し固定資産税などは権利部の甲区に表示されます。

その表示された状態を正式に差し押さえと言うことになります。

表記も＊差押、大阪市…

このように表記されます。

差押をされた物件は、住宅ローンの抵当権を抹消する同意、すなわち任意売却の承諾を得ても謄本上に大阪市の差押が残ります。
このような状態が解決しない場合、大阪市の申し立てで競売になります。
競売に振り出しですね。

競売回避のために任意売却をする場合、この差押の原因も同時に解決する必要があります。

実際の相談で多いケースは

❶固定資産税を滞納しているが、遅れながら払っている。
❷任意売却で住宅ローンの支払いをストップと同時に固定資産税は払う。
❸任意売却で購入が決まった買い手が払う。

このような解決法があります。

どちらにしても差押を解決しないまま売却を成立することはありませんので住宅ローンより優先しても滞納しない方が良いでしょう。
この場合差押より抵当権の方が優先されますが実際の取引ベースで考えると同じく解決する必要があります。

固定資産税の支払いに困ったら

住宅ローンの返済に困ったら
投資用マンションの返済に困ったら
共有不動産の売却に困ったら
不動産の困った売却に関する相談

大阪／兵庫（阪神間）の任意売却は、

任意売却チームNo1
オーナーズ・プランニング株式会社
https://op278.com/contact/

リースバックの条件失敗しない為に！

リースバックでの買い戻し成功
これについての実例は以前ご紹介しておりますのでご参考ください。
3月30日　リースバック事例　成功から学ぶ…

以下、失敗しない為に！

・4月2日に絶対条件をご案内しましたが、
　ではその条件があればリースバックは成功するのか？！

　そのほかに意外な？事が失敗のきっかけになっています。

①業者選考に失敗：出来ないのに出来ると状況を引っ張られて失敗。
②途中から浮気　：相談の途中で気が変わる（ほぼ唆しによる）。
③時間配分　　　：相談の開始時期が遅かった、途中連絡不足。

この3点でのミスが実は意外と多いのです。

任意売却は、相談のタイミングが早いとそれなりの準備ができ、それによる利益も多くなります。
また、任意売却は不動産取引の一部ですが、特殊な手続きと知識が必要ですからできない業者が出来るふりをしているケースもあります。
＊　弊社は、一般の不動産事業者から任意売却の依頼も受けております。
最後は、相談中に違う情報などで話が進まなくなることがあります。

リースバックに失敗しない為に

①業者選び
②早く
③リースバックをするメリットを理解

この3点を押さえてください。

この説明が少し抽象的かと思いますが、ここの状況次第でアプローチしていきますのでご了解ください。

（補足）
任意売却によってリースバックを受けない方が良い場合が多数あることもあります。

リースバックはそもそもそこに住み続けた方が良い条件である場合だけです。
思い出や見栄でリースバックを選択しても経済的な理由で任意売却になったのでリースバックにしても元の状況になってしまいます。

実際に無理して賃貸のリースバックを受けれた場合でも家賃を滞納した場合は即時契約の打ち切りで退去になります。
そのような判断をしないために正確な状況判断をしてください。

例：リースバック可能条件、月／8万円、管理費積立金2万円、固定資産税年／12万円
　　同じくらいの広さの一般賃貸住宅、月／7万円

　　差額：月／4万円

弊社は、賃貸の仲介から引越業者の協力までワンストップで支援しています。

相談から結論まで。

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リースバックの条件買い戻しの成功と失敗

買い戻しのリースバック
今週は、その成功例と失敗例をご紹介したいと思います。

買い戻しによるリースバックの実例

リースバックには賃貸借で住み続ける方法のほかに買戻のリースバックもあります。

買戻しのリースバックは、賃貸借のリースバックよりもハードルが高くなります。
先ず、
対象の不動産に一定の利用価値がある事。
ここで言う利用価値とはその不動産が投資に見合った商品になるか否かです。

△買戻しのリースバックは、下記の条件が揃うことが前提となります。

・不動産の利用価値と設定価格のバランスが良いこと。
・期限内に投資されること。

△買戻しは家族間売買が直ぐにできません。
仮に任意売却対象の債務者本件以外の身内（同居家族、２親等）が買戻を申請しても許可は出ません。
住宅ローンも同じです。

以上の事から一旦、投資価値のある不動産に見合う状況にならないと成り立たないことがわかります。

賃貸の場合、本人の家賃設定価格が投資条件に見合うくらいになった場合に可能。
買戻の場合、買い戻す条件の売買価格に差益が出るかどうか。
買戻の場合、買い戻すまでの期間の投資益を生むかどうか。

住宅ローンなり投資用のローンであっても返済が厳しくて手放す不動産ですから、概ね協力者を探すことができないものです。

弊社（オーナーズ・プランニング株式会社）は、現在までONP投資プランニングよる投資家の協力などで多数の実績を残してきました。
また、一般のリースバックと（資産に余裕のある方）任意売却で資産状況（資産に余裕がない方）に大きな違いがありますから比較対象にはできませんからご注意ください。

この事から、リースバックは、賃貸によるリースバックが多くなります。
賃貸によるリースバックで一定の期間内に準備ができた場合に買戻しとなる場合が普通です。

＊実際には選んだ任意売却会社と保証会社との交渉次第で条件は大きく変わります。

次に、リースバックで成功、失敗をご紹介してみます。

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リースバック事例 成功例から学ぶ、2−2

成功例から学ぶ、2−2 （一般と違うリースバックに…）

賃貸借のリースバックと買い戻しのリースバックです。
今週は、その成功例と失敗例をご紹介したいと思います。

賃貸借契約によるリースバックの実例

２０１９年
兵庫県神戸市
徒歩２分
マンション3LDK
築１５年超過
世帯3人（大人2＋子1）
相談者：名義人、母、子

・相談内容
勤め先の状況が大きく変わり収入が少なくなった為に住宅ローンの支払いが難しい。
また、生活資金の確保のためにノンバンク数社からの借入がありその返済もある。
2人合わせての収入が35万円から23 万円に減少。
子供の学校があるためにできるだけ引越しはしたくない。
賃貸のリースバックは可能でしょうか？

このようなご相談でした。

収入源による収支の圧迫
支払いの2代原因、
一、住宅ローン月／9万円と管理費積立金2万円：合計11万円
二、ノンバンクの借り入れ返済月／7万円
その他：生活資金

賃貸のリースバックを成立さすには、物件を買い取った新しいオーナーから協力が得れないと成り立ちません。
そのため借手側の希望だけでは成立しません。

先ず、債権者と合意の上で販売活動を成立。
次に、新しい家主と賃貸借計画が合意。

この2点が成立しない限りできません。
よって再販設定価格がいくらに落ち着くかによります。

不動産の売却とは別で他の債務処理もアドバイスしたり債務整理のお手伝いもしております。
任意売却協会所属の弊社はそのアドバイス能力を示す協会からアドバイザー認定を受けています。
またここの経験は豊富で弁護士や司法書士などの案件や協力も得ております。

任意売却の依頼者は、今回先に
不動産を手放すので差し押さえや、抵当権設定による競売は回避されます。

依頼者の大きな利益は、ノンバンクに対する支払い方が大きく変わることになります。
それは、不動産を所有している場合と所有していない場合の返済に対する法的立場とその履行能力に大きな違いがあるためです。

家を持っている方は、それを失うのが、ない方は失うものはないと言う事です。

相談者＝債務者は、既に住宅ローンの返済のために任意売却という手段ん自ら自宅を手放し解決しようとしています。
これは、返済回避ではなく積極的な返済方法であり第1抵当権者と債務者の権利です。

この他の余力で残債務の返済が可能かどうかになってきます。
上記の相談者は、収入が激減したために先ず住宅ローンの返済を解決すべく任意売却を依頼して解決に向かいました。
結果として任意売却が成立するまで支払いをする事なく生活することになりました。

ノンバンクの支払いと残債務については別途交渉になりました。
このケースで対象のマンションは相場より少し安い価格で任意売却が成立。
債権者が売買の成立を急いだためです。

このマンションを購入した新しい所有者は毎月の家賃が10万円であれば当面賃貸借契約で所有しても良いと判断。
この所有者については、弊社の投資家で構成するファイナンス関連のネットワークを活用できました。

成功の3箇条
・マンションの任意売却が成立
・購入者が賃貸を了承
・賃貸借の家賃が希望額を満たした。

賃貸のリースバックはこの3点が成立する場合可能になります。

残債務は、収支計画を理解いただき月々3,000円
ノンバンクについては、債務整理を選択されました。

結果、この案件については希望年月2年間
子供の卒業まで
引越せずにそのまま家賃として月10万円を支払い生活を続けていけました。
収入の減少に対応した収支生活が可能となったためです。

この後相談者は一段落した２年後にもっと余裕のある賃貸住宅月／7万円に引っ越しされました。

次週は、買い戻しの実例の成功例と失敗例について

住宅ローンの返済に困ったら
投資用マンションの返済に困ったら
共有不動産の売却に困ったら
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リースバック事例 成功例から学ぶ、2−1

成功例から学ぶ、2−1 （一般と違うリースバックに…）

任意売却の醍醐味にはリースバックと言う手法があります。

一般的にリースバックと言う単語が昨今使われるようになりましたが、ここで扱うリースバックは一般不動産会社や、銀行が宣伝で使うリースバックとは違うものになります。

それは、競売回避の手段で使われるからです。

世間一般で宣伝されるリースバックは、概ね資産があって資金がない方にとっての手段です。

噛み砕いて言うウト、年配の方が住宅ローンの返済がないが生活資金の余裕もない等が代表的な利用者と思います。
この場合は、自宅を担保に借りるのでは無く自宅を売却しそのままその賃貸で住む事です。
この、リースバックは生涯の終期を逆算して生活資金を工面するモデルです。

＊この一般的なリースバックも日本ではまだまだ世間に浸透していませんね。
扱う業者の選択にも注意が必要です。

任意売却でのリースバックは、これらと違い資産より債務が多い債務超過の状態から始まる話ですから完全に条件が違うことはお解りでしょう。

・一般市場（不動産、金融）でのリースバック▶️資産＞債務
・任意売却（任意売却専門）でのリースバック▶️資産＜債務

競売回避のためのリースバック！
これが、ここで言うリースバックになります。

以前リースバックには大きく分けて２種類のリースバックが有るとお話ししています。
2月17日参考

賃貸借のリースバックと買い戻しのリースバックです。

今週は、その成功例と失敗例をご紹介したいと思います。

住宅ローンの返済に困ったら
投資用マンションの返済に困ったら
共有不動産の売却に困ったら
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実際の生活中に体験する競売と任意売却との差、実例3

今週は、実際に起こっている事例でその差をご紹介します。

任意売却を依頼した場合の流れなら…その2

住宅ローンの返済が不能になって競売になるか任意売却で売却を済ました最終的な残債務はどうなるのでしょうか？

このようなご質問も多数寄せられます。

残債務について。

残債務とは、住宅ローンの返済をしても残っている債務です。
すなわち、競売になった後その競売で落札された価格で住宅ローンを全額返せなかった残りの金額のことです。

任意売却にしてもこの残債務は発生します。
そもそも住宅ローンが市場価格で精算できないがために起こるのが競売または任意売却ですから。

残債務は、競売になっても任意売却で売却処理をしても残った金額を支払いしないといけないことについては変わりません。
帳消しにはなりません。

よって、残債務が少ない方が良いといいことになります。
任意売却は、概ね競売より高い値段で処理されます。
その理由は、競売は調査官の現場査定に基づいて最初の入札価格が決定されます。
その金額は一般市場価格よりかなり低めの設定を開始金額にして最高金額の提示があると落札される仕組みになっています。

任意売却の価格は、債権者＝保証会社と任意売却をする会社が市場価格にちかい価格を導き出して販売を開始しますのでスタートの価格自体が高めになっていいます。

予定金額で売却されるとその残債額は自ずと任意売却の方が少ないことになります。

例：住宅ローン残2,600万円の場合
競売落札1,200万円／残債は、1,400万円
任意売却1,800万円／残債は、800万円

競売になった場合は、残り1,400万円を
任意売却の場合は、残り800万円を
このように残債務を支払う必要があります。

この残債務を一括で請求されます。

任意売却の場合は、任意売却を開始した時点でそのことを前提にして交渉もしていく流れになりますから残債務についても保証会社から無理な一括請求はありません。
任意売却協会では受理した任意売却の案件についてはこの残債務の交渉までアドバイスしております。

長期で支払うための交渉事例：毎月／数千円・数百回払い？？など〜以前2月18日に掲載させていただいたのでご参考ください。

住宅ローンの返済
投資用マンションの返済
共有不動産の売却
不動産の売却に関する相談

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実際の生活中に体験する競売と任意売却との差、実例3

今週は、実際に起こっている事例でその差をご紹介します。

任意売却を依頼した場合の流れなら…

①ローンの滞納
又は、論の返済を断念する状況に
⬇️
任意売却の相談する

　 ＊電話、メール後に自宅訪問、または会社来店頂くなどによって依頼確定。
⬇️
弊社（任意売却協会会員）が、債権会社へ連絡し任意売却の会意思相談を開始。

競売との違い①

・債権者から支払いの請求がストップ
・出口戦略を開始＝概ね何時ごろまで自宅で過ごしいつ引越しするか等
・売却情報の漏洩は無い
・売却の準備を債権者と開始（販売手続き開始）
・一般の不動産会社が無断で集客したり訪問されたり混乱することもありません。
ここで売却活動に移行しますが、競売と違い一般の住宅販売と同じ状況で販売活動がなされます。
競売では、裁判所で広告され情報を競売として拡散されますが任意売却はそれがありません。
よって、近隣の方には自宅の販売は、競売・任意売却などの事情は関係なく自宅を売却し引越ししますと伝われば何もストレスを感じたりせずに済みます。
中古住宅販売にすぎません。

同じ自宅を手放すにしてもここまでだけでも大きな違いがあります。

それに大きな支払いのプレッシャーから正規の方法で開放されますからどんなに気楽になれるかご想像ください。

こんな表現をできるのは、私自身が様々な経験（実家の競売を任意売却にした経験）をしていますので同感できるからではないかと思っています。

不動産事業のほか、金融機関での貸付、回収業務、賃貸の営業から販売の営業、法務事務、会計事務、土木建築、リフォーム事業まで幅広い経験を活かしこの任意売却の相談を始める経緯となりました。

オーナーズ・プランニング株式会社の任意売却事業に対する姿勢はそれらの積み重ねに過ぎません。

住宅ローンの返済
投資用マンションの返済
共有不動産の売却
不動産の売却に関する相談

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実際の生活中に体験する競売と任意売却との差、実例2-3

今週は、実際に起こっている事例でその差をご紹介します。

続き

①住宅ローンの滞納（3ヶ月〜6ヶ月）
　⬇️＝期限の利益喪失
②保証会社による代位弁済
　⬇️＝（1〜2ヶ月）
③差押（競売の開始決定）
　⬇️＝（1〜3ヶ月）
④配当要求終期の公告（裁判所に掲載）
　⬇️
⑤執行官の現地調査
　⬇️
⑥期間入札の公告、入札の実施（2週間）
　⬇️
⑦開札期日（1週間程度）＊取り下げ可能日はこの前日まで！
　⬇️
⑧売却許可決定期日
　⬇️
⑨売却許可決定確定
　⬇️
⑩代金納付期限通知
　⬇️
　代金納付、所有権移転（1ヶ月程度）
　⬇️
明け渡し、強制執行（明け渡しがなされない場合）

このような流れが、競売の流れになります。

先日までのお話は、⑤〜⑦の間に起こった実際の話です。

また、競売の配当要求期の公告がされたら一般の不動産仕入れ業者から様々なダイレクトメールや訪問の攻撃に会うことも多くなります。
このことについてはまたの機会に触れていきます。

⑦以降は、事務的な流れに沿って速やかに行われます。

任意売却は、任意売却の意思を債権者に伝えその依頼を任意売却協会の会員（専門の不動産会社）などに依頼することでこのような辛い思いをせずに販売をする事ができる唯一の方法になります。

実際に、依頼した場合競売とどのような違いになるかイメージしてみたいと思います。

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実際の生活中に体験する競売と任意売却との差、実例2-2

今週は、実際に起こっている事例でその差をご紹介します。

続き

①住宅ローンの滞納（3ヶ月〜6ヶ月）
　⬇️＝期限の利益喪失
②保証会社による代位弁済
　⬇️＝（1〜2ヶ月）
③差押（競売の開始決定）
　⬇️＝（1〜3ヶ月）
④配当要終期の公告（裁判所に掲載）

03月24日をご覧ください

嫌な事はまだ、あります、、、

競売になった事で裁判所に公示された後に起こった、起こる事は何？

貴方の今、住んでいる状態の自宅が、貴方の意思とは関係なく不動産屋の売却物件として広告物で拡散されるケースが出ています！

ピント来ない方のためにもう少し噛み砕いて表現していきます。

先ず、状況としては競売になったことで自宅の中を資料化（写真、間取り）されて裁判所に公告されました。
そのことで不動産を探していた地域の不動産屋が貴方の自宅を商品化しました。

商品か？

競売になってしまった自宅は一括で買い戻す以外概ねスケジュールに乗っっとって競売物件としてら落札されていきます。
そのことを想定して狙いを定めた不動産会社が、事前に宣伝広告したのです。

一般的には、競売の入札によって不動産会社なり個人でありその最低価格以上で入札した後にその不動産を商品とします。

だだこのケースの場合

入札されることを想定して自社の商品のふり、または競売の落札の依頼または、コンサルティングの名目で勝手に競売のかかった家を一般のチラシ（当時）、最近ならWEBで先に顧客を集める方法を取ったのです。

このことから、住んでいる家が売却の依頼もしていないの間取りを世間に晒されたり、外部から写真を撮られたり、自宅前をうろうろされたり、必要以上に近所に知らされたのです。

任意売却を選択していればこれらの事態は全て起こりません！

このような事例からも競売と任意売却は、その始まりから全く違うことになってきます。

住宅ローンお返済ができなくなって相談することは生涯２回とありません。
ですから、皆さんは貴重な帰路に立たされた場合この2択で迷う必要はありません。

現在、住宅ローン、
投資用マンションのローン
などのお支払いに困っている場合は、ぜひご参考に。

次週は、その後の競売スケジュールに沿った違いをお話ししていきたいと思います。

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実際の生活中に体験する競売と任意売却との差、実例2

今週は、実際に起こっている事例でその差をご紹介します。

続き

①住宅ローンの滞納（3ヶ月〜6ヶ月）
　⬇️＝期限の利益喪失
②保証会社による代位弁済
　⬇️＝（1〜2ヶ月）
③差押（競売の開始決定）
　⬇️＝（1〜3ヶ月）
④配当要終期の公告（裁判所に掲載）
とは？

・この時点から、実際の経験者が苦労する局面になります！

競売になってしますと実際の金銭的な不利益よりも精神的な不利益が多いのでは無いかと思います。

競売配当要求が決まって裁判所に掲載されると何が代わるのか？

・俗に表現すると、世間にその情報がさらされます。

裁判所に行けば、またはWEB上で貴方の自宅が競売にかかった事が一目瞭然になるのです。
それは、ご近所さんに知れ渡る事になるのです。

なぜ？

競売物件を専門に買い入れする業者（不動産）、またはそのエリアで自宅をそのサイトまたは裁判所の情報から探している一般の方がいるからせす。

自宅は
公開される前にまず、専門のスタッフ（裁判所）がきて自宅の内部を写真にとり間取りを書いて資料化するのです。

住宅ローンの支払いができず途方に暮れている方がそのような訪問に対して対応することがかなりのストレスになることは想像できると思います。

資料化され公示される！
近所の目が気になります？！

嫌な事はまだ、あります、、、

次回は、この事で起きた実際のお話に触れてみます。

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実際の生活中に体験する競売と任意売却との差、実例1

今週は、実際に起こっている事例でその差をご紹介します。 住宅ローンの滞納を3ヶ月以上放置すると銀行は、一括弁済を要求します。 もちろん、それに応じる事は出来ないのでその請求の履行を融資をした銀行と契約している保証会社がそれを肩代わりして銀行に一括で精算します。 銀行に一括で支払った保証会社はその支払いを住宅ローンを組んだ方に請求します。
これが、住宅ローンの債権者が銀行窓口から保証会社に代わる課程になります。

皆さんがご相談に来た頃、任意売却の窓口は保証会社に代わっています。

では、実際に不動産競売の流れをイメージしてご紹介していきます。

①住宅ローンの滞納（3ヶ月〜6ヶ月）
　⬇️＝期限の利益喪失
②保証会社による代位弁済
　⬇️＝（1〜2ヶ月）
③差押（競売の開始決定）
　⬇️＝（1〜3ヶ月）

＊ここまでは、外部資料として出回りません、
ここまでの所要期間はお住まいの地域によってまたは、金融機関によって変わりますが、最近は以前よりかなりスピードが速く処理されています。

＊昨今は、一時的にコロナ禍でリスケ処理で伸びています。

実際の感覚では、この時点になるまで概ね6〜7ヶ月くらいでしょう。

競売と任意売却の実際の差が出るのはこの期間を経過した後に大きな差があります！

△ この時点での　競売と任意売却との差は？

1 精神的な違いが大きい
　競売の場合　　：毎月の請求は継続される
　　　　　　　　：各種通知が来る
　　　　　　　　：目標が無いための不安が増える

　任意売却に場合：請求はストプ
　　　　　　　　：通知無し
　　　　　　　　：任意売却の説明後で今後のスケジュールが確定

2 実際の利益・生活資金、計画資金の計画
　競売の場合　　：無し
　任意売却の場合：可能

この時点だけでも競売と任意売却を選択して任意売却協会会員にご相談を決めた場合の差は有ると思います。

弊社、オーナーズ・プランニング株式会社は、協会内でも優秀会員として主に大阪、兵庫の阪神エリアを中心としたご相談を積極的にお受けしております。

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住宅ローンの返済ができなくなる前に相談を、3

今週は、任意売却の相談で大切な事、時期と依頼先について

何度も、お話しする事になりますが、任意売却の成功は、相談の時期と依頼先によって結果が変わります！！

②依頼先について、2

これも常々お話しする事になりますが、依頼先は病院を選ぶことと同じと解釈して良いでしょう。
変な例えになりますが、内科を受診しないといけない方が、外科、ましてや歯科に相談してもダメなことと同じですから。

相談先を選ぶ場合、任意売却を専業とする会社でも対象の不動産のエリアがエリア外の場合は少し問題があります。

その理由は、不動産を扱うので現場の事情、そのエリアをよく知っている業者でないと債権者（保証会社）と交渉して販売活動を堅実に行うことが難しいからです。

インタネットやSNSで集客から販売の手続きまでできるようになっていますが、やはり不動産の確認、正確な交渉、迅速な対応をこなすには現場を営業管轄にしている売却業者に依頼することが賢明と思います。

以前、業者選びに注意することの一つに紹介業者に注意することを掲載しましたが、検索して仮に任意売却業者であっても実態は集客だけで紹介のみをする会社もあります。
対応のできる任意売却会社に紹介できた場合はまだ良いでしょうが、紹介されて実務をする会社がいまいち解っていない、ひどい場合はそもそも出来ないが登録だけしているケースもございます。
そのような失敗相談もありますのでご参考ください。

弊社のエリアは、大阪と兵庫県、京都市内をエリアとしています。

特に
大阪市内を含み大阪府全域、明石から尼崎までの阪神エリアについては時に積極的なエリアとしています。

また、弊社は任意売却協会所属につきエリア外のご相談については、信頼のできる協会員を指名して対応を依頼することも可能です。

住宅ローンのお支払いに困って相談先を決める場合にはぜひ参考にしてください。

任意売却の相談を専門とするチームがある会社までご相談ください。

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住宅ローンの返済ができなくなる前に相談を、2

今週は、任意売却の相談で大切な事、時期と依頼先について

何度も、お話しする事になりますが、任意売却の成功は、相談の時期と依頼先によって結果が変わります！！

②依頼先について

これも常々お話しする事になりますが、依頼先は病院を選ぶことと同じと解釈して良いでしょう。
変な例えになりますが、内科を受診しないといけない方が、外科、ましてや歯科に相談してもダメなことと同じですから。

ただ、住宅ローンも返済に困って相談することは、生涯に数回はありません。
皆さん未経験者ですし内容も第三者に相談しにくいと思います。

それに、いろんなストレスから正確な判断をしにくなるのも住宅ローンの返済ができない相談者が抱える同一的な問題点です。

以下の状況の方は、事前に一度ご相談ください。

・現在、住宅ローンの返済が厳しい
・これからの、住宅ローンの返済に不安が多い
・住宅ローンの返済が遅れている
・住宅ローン返済をリスケをしている
・投資用マンションの返済に困っている
・実家の売却に困っている
・リースバックをし、そのまま住みたい
・リースバックをして今後買戻もしてみたい
・任意売却の依頼先を検討している
・任意売却を依頼しているが結果が出ない
・住宅ローンの返済を銀行と交渉中
・離婚によって早期売却が必要
・収入の低下で住宅ローンが負担
・競売は回避したい
・弁護士に相談中

任意売却の相談を専門とするチームがある会社までご相談ください。

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任意売却チームNo1
オーナーズ・プランニング株式会社
https://op278.com/contact/

住宅ローンの返済ができなくなる前に相談を、1

今週は、任意売却の相談で大切な事、時期と依頼先について

何度も、お話しする事になりますが、任意売却の成功は、相談の時期と依頼先によって結果が変わります！！

①時期
住宅ローンの支払いを出来なくなる、又は出来ない状態になって直ぐ、延滞3ヶ月を経過する前にご相談ください。

任意売却を成功させている相談者の約半数は延滞前、又は延滞後すぐの相談です。

これらのタイミングでご相談頂いた案件は、概ね時間的余裕による利益、即ち引越しの時期、生活費、引っ越し代、次の住まいの手配に余裕があり且つ交渉による成果も期待できます。

特に、就学時期が気になるお子さん（3月から4月の進学など）をお持ちの方は特に時期を逆算して交渉を進めていくのが良いかと思います。

一方、延滞後3ヶ月以上、特に6ヶ月を経過してご相談頂いた案件は、上記のような成果は期待できません。

それは、住宅ローンの返済に対する相談窓口が、銀行窓口から信用保証会社などに移行して一定の期間を経過した場合、競売開始の手続きに入るからです。
このタイミングで交渉を依頼しても競売の取り下げに至ることはほぼありません。

その理由は、競売開始手続きに費用が掛かっている事、それと交渉後すぐに解決するとは限らないからです。

住宅ローンの返済に困ったら

滞納前に、滞納から3ヶ月以内に、滞納から4ヶ月を経過して競売の開始決定通知が来ても諦めずに、

任意売却の相談を専門とするチームがある会社までご相談ください。

大阪／兵庫（阪神間）の任意売却は、

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大手の不動産会社に売却を依頼していますが、一向に売却が進みません！

・西宮市在住Cさん
住宅ローンから解放されたいので売却を〇〇不動産にお願いしていますが、進みません。

家族構成
本人、妻、子供3

本人：会社員
妻　：パート
子　：学生3

現在、住宅ローンの滞納はありませんが、離婚を前提に自宅の整理のために不動産の処分をしたいために大手の不動産会社に売却を依頼していますが進みません。

上記のような環境の変化が理由で自宅の売却をする相談も多い内容になります。

今回のPOINT（問題点）

急ぎ
相場
相談先

この3点になります。

①急ぎ：離婚の成立とその証として自宅の処分を明確にしたい思いから
　問題点：急ぎで売る場合は、価格を落とす必要があります。

②相場：全国展開の大手に頼んでおけば良い結果になるであろう
　問題点：相場より安くないと早く売りにくのは明確、且つ手数料の支払いがあるためにそ　
　　　　　の分を上乗せして販売開始に。

③相談先：大手なんで
　問題点：大手＝結果を出す、とはなりません。

今回は、急いで売却をしたいがその必要があるにもかかわらず相場で販売依頼をした事です。
相場販売では、他の物件と競合しますからタイミングが合う場合を除くと販売まで一定の時間を要します。
また、今回はその相場を高めに設定されていました。

相場⇨4,300万円
設定⇨4,600万円
残債⇨4,500万円
依頼開始から6ヶ月経過、引き合い0件

不動産の販売業社の立場から助言しますと販売開始から6ヶ月引き合いがない場合は、明らかに売却価格の設定に無理があると結論づけてもおかしくないです。
そうなった原因があるはずです。

以下原因

・急ぎのため、地元で全国的な業者に任せていれば早いであろう、また高く販売も可能であろうと思い込んでしまった事です。

・手持ち資金がないために普通支払う事になる仲介手数料も上乗せした金額で販売に出されていた事です。

＊　任意売却の場合は手数料をいただきません。

・残債が概ね相場より多い為に普通売却はできない可能性が高いのに無理な設定を任意売却が出来ない会社に依頼した事です。

結論は依頼先を誤ったために無駄な6ヶ月を費やした事です。

上記のような状態の方の相談も多く解決してきていますので、相場と残債額が同等くらいの相談も積極的にどうぞしていただければと思います。

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弁護士に相談していますが、任意売却を勧められました。

・大阪府在住Bさん
借金が多く、破産を視野に弁護士に相談したところ先に任意売却をしてきてくださいと勧められました。

家族構成
本人、妻、子供1

本人：自営業
妻　：パート
子　：学生

事業資金の行き詰まりと今後の見通しが悪いために自己破産を検討
住宅ローン以外の借金も多く弁護士に相談した。

収入：月／50万円、妻／10万円
借り入れ金返済、月／25万円
住宅ローン月／12万円
生活費に残せる金額、20万円

光熱費、学費、保険、その他一般生活費の合計は、27万円程度

毎月10万円ほどの赤字を．．．

仕事の先行きと今後の見通しが厳しいために破産を決断し弁護士に相談しましたが、住宅の処理は先に任意売却の相談ができる不動産会社でしてきてくださいといい事です。

実際このようなケースは珍しくなく、弊社でもわりと多いご相談の部類になります。

では、何故？破産の相談に行ったのに任意売却を勧められて且つその専門業社に行くことを勧められるのか？

前にのこの問題に触れましたが、破産の手続きの中で資産が存在する人とそうでない人とは手続きの手間が違う為です。

弁護士事務所も同じ報酬で手間のかかる仕事に持ち込みたくないのでしょう。
この問題は破産法、破産物件、破産管財人などの情報を調べていくと理由がわかると思います。

そこで、資産として破産お手続きに邪魔な不動産を先に排除してから破産を受理したいという事になるのでしょう。

この問題も実は、デリケートな問題で本来は破産を前提にある資産だけを計画的に排除することはできません。

ただ、今回のように資産が住宅だけ、尚且つその不動産に絡む債権者の数が少ない場合は破産の前に出来ることを全てした事で（住宅の任意売却）最終的に破産を選択しましたと言いシナリオに持ち込む事で破産手続きに入るケースが多いのです。

任意売却は、不動産取引の中でも特殊取引になります。

弁護すから進められた場合は、実績豊富な任意売却会社を選んでご相談ください。

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任意売却相談で多い内容と質問4．．．

・大阪市在住Aさん
現在、住宅ローンの支払いをしていますが、今月末の支払いから難かしいので相談したいです。

家族構成
本人、妻、子供2人（合計4人）

本人：会社員
妻　：パート
子1 ：小学生
子2 ：未就学

①時間の問題
②予算の収支問題
③子供の学校問題

・③子供の学校問題

この問題は実に一般的な相談でありながら、弊社としても何とかして解決したい課題として取り組んでおります。
親として子供の気持ちを大切にすることがどんな思いなのか差し図ると他ならないからです。

競売は、前にも触れたように裁判所の一方的な手続きで進んでいきますからご相談者の方々の生活のタイミングには一切考慮されることはありません。

一方、任意売却は
その特徴の一つとして、時間についても一定程度の余裕が発生させることができる場合があります。

このケースの時間とは？
子供の就学に、進学などの合わせて進めていこうという事です。
これも一定の制限があります。
時期、債権者の姿勢、相談者の状況など

出来る場合　＝早めの相談
出来ない場合＝競売と同時進行など

ですから皆さん、困っていた場合はとりあえずご相談を開始来てみてはいかがでしょうか！？

＊具体的なメリットについては個々の相談から、又は相談者の声からご覧ください。

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任意売却相談で多い内容と質問3．．．

・大阪市在住Aさん
現在、住宅ローンの支払いをしていますが、今月末の支払いから難かしいので相談したいです。

家族構成
本人、妻、子供2人（合計4人）

本人：会社員
妻　：パート
子1 ：小学生
子2 ：未就学

①時間の問題
②予算の収支問題
③子供の学校問題

・②予算の収支問題、

住宅ローンを組んでいる方が殆どですから今月来月から支払いができそうにない状況下で売却手続きに入っても問題だらけとなります。
要は、お金が払えない＝ローンの精算が出来ない状況なのです。

競売をイメージした場合以下
⬇
最低入札価格1,200万円
落札価格1,600万円
残債務1,300万円＝一括請求対象

最近の競売のスピード
競売開始決定から2〜3ヶ月程度で決着

相談者の利益はありません。

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任意売却相談で多い内容と質問2．．．

本日から、実際の相談者からの問い合わせをご紹介します。

・大阪市在住Aさん
現在、住宅ローンの支払いをしていますが、今月末の支払いから難かしいので相談したいです。

家族構成
本人、妻、子供2人（合計4人）

本人：会社員
妻　：パート
子1 ：小学生
子2 ：未就学

①時間の問題
②予算の収支問題
③子供の学校問題

・②予算の収支問題、
住宅ローンを組んでいる方が殆どですから今月来月から支払いができそうにない状況下で売却手続きに入っても問題だらけとなります。
要は、お金が払えない＝ローンの精算が出来ない状況なのです。

普通売却をイメージした場合は以下
⬇️
住宅ローン残高：2,900万円
市場価格：2,400万円
残債務：500万円

マイナス500万円
仲介手数料85万円

約600万円の不足です。

この問題予算を、有利に解決する方法が！！

任意売却です。
なぜ？については実際の相談者の声からもご覧ください。

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任意売却相談で多い内容と質問．．．

本日から、実際の相談者からの問い合わせをご紹介します。

・大阪市在住Aさん
現在、住宅ローンの支払いをしていますが、今月末の支払いから難かしいので相談したいです。

家族構成
本人、妻、子供2人（合計4人）

本人：会社員
妻　：パート
子1 ：小学生
子2 ：未就学

この方の相談は？

一般的な方法では、町の不動産仲介業者に依頼して自宅を売却する方法が浮かびますが？？

POINT
は、急な事情、又はその状況に至ったため物理的に間に合わないということになります。

物理的に間に合わない？とは．．．

①時間の問題
②予算の収支問題
③子供の学校問題

・①時間の問題は、
売却依頼をしても希望通りの期間に手続きを終えることが出来ない事です。
不動産の売却には色々な手続きが必要ですから、金額、次の住まい、その他

一般的には、売却依頼から引渡しまで最短のイメージでも3、4ヶ月は必要かと思います。
これもあくまで、対象の不動産が正常な価格で精算できた場合になります。
多くは、売却まで6ヶ月は必要かと思いますがスピード売却をするなら価格を下げて売却することが手っ取り早いでしょう。

ご相談者は、今月来月の住宅ローンの支払いに困ったと言うことですから価格を自分のふところ事情で決めて清算出来ません。

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残債務の交渉と結果のイメージ

交渉結果：例1
任意売却後の残債務８００万

・支払い開始3ヶ月後
・毎月１万円

？？？
８００万を毎月１万円なら６６年掛かります。

一旦このような交渉も可能です。
具体的な案件ごとに違いはありますが、お支払い可能な状況まで交渉をしております。

⬆以前2月4日のコラムでお話しした例です。

債権者との交渉前に材料としてご本人の資産表を整理する必要があります。
それを元に交渉するとスムーズになります。
そのお手伝いは弊社がさせていただきます。

毎月数千円単位の返済例も多数です。

？？？
計算上長期（５０年）になったりもっとロングの試算なるケースもありますが、そこは裏事情を熟知しておりますのでお任せください。

債権者側も内部処理方法がある為です。

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残債務はどうなるのか？

残債務について…

競売で強制売却された場合
任意売却で任意売却した場合

どちらも残債務は残ります！

残債務とは、住宅ローンの債務が対象の不動産を売却した金額で完済出来なくて残った借金を言います。
この残債務は一括返済を求めて処分された不動産とセットですから原則一括返済の対象になります。

だだしこの問題も手立てはございます。

オーナーズ・プランニング株式会社では、各相談者の資産と収入状況を貸借対照表と損益計算書に置き換えてご説明し債権者と交渉できるようにしております。

この点についても他社と差別化している点になります。

では具体的なイメージをご案内いたします。

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リースバック／賃貸で借りるには…2

pointは、その物件が投資に値する物件になるのかが大事になります。

＊物件＝元貴方の自宅が、投資に値する効果が出るかです！

物件の再生＝値段と改築などは債権側と弊社がしていくことになりますが、肝心の賃借人は貴方になります。

＊立場を変えて考えてみましょう。

同じ自宅を貸すときに、①10万円で、②5万円で借りに来たお客のどちらを選択しますか？

・・・普通は①になります。

＊弊社は、その①から②の間になるような仕組みで日々努力をしております。

但し、決定的な条件は、やはり収益率になりますから、借りる方がどれだけ払って行けるか？支払っていく価値があるのかを初めに考えて頂ければスマートな答えになるのではばいでしょうか。

年間、お受けした相談でリースバックに行き着く案件はほんの数件になります。

決して多くはないのですが、リースバックよりもよい結果で終焉するケースも多いことがたくさんありますので、諦めずにご相談ください！

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リースバック／賃貸で借りるには…

その物件に、借りて住む理由がある場合は相談ください。
違う物件でも良いまたは、違うエリアとか違う物件が良い場いいは、リースバックではないですが、色々とご提案できる情報もございます。

リースバックは少しハードルの高い方法になります。
気持ちとかでは解決出来ません。

相談を持ち込まれた会社にの限界はあります。
但し、状況の把握と引き出しの多さで差があります。

今日は、賃貸でリースバックをテーマにします。

（流れ）
任意売却の相談と依頼
↓
債権者と弊社が交渉
↓
販売活動と価格調整
↓
投資者探し
↓
売却
↓
投資者と賃貸借契約

このような流れです。

pointは、その物件が投資に値する物件になるのかが大事になります。

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リースバックの成功と失敗

自宅を手放すにしても、同じ状態（場所）でしばらくお住まいになりたい事はよく理解できます。

で、あなた自身は、リースバックが可能か？知りたいと思う方が多いはずです。
前日の答え）、2月11日　参照

リースバックの種類は２つ
①賃貸で借りる
②買い戻しする

リースバックは、弊社の能力がどんなに良くてもそもそもの不動産、相談のタイミングが割と進めていくことすらできません。

リースバックのコツ

・早めの相談
・不動産の価値が一定以上（場所、状態）
・リースバックを受けて行ける体力があるか否かの判断

この3点に限ります、これが欠けている場合はリースバック相談不可です。

リースバックができないなら？

競売を待つ？
任意売却を選択？

勿論、私なら任意売却を選択して以下のメリットを享受したい次第ですね。

・多くのストレスから解放
・請求の停止
・時間的なコントロール、退去まで
・裁判所からの調査と公示による辱めもストップ
・引越し費用の捻出と一時資金の相談も
・当面の間同じ環境で準備できること

などなど

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リースバックは可能ですか？

このような問い合わせが、増えております。

答え　：　物件と相談者に残された時間と資力次第です。

なので、問い合わせした業者が無条件で出来ますと返事した場合は、ご注意ください。
注意とは？：無責任対応になりがちですし、おそらく大したスペックはないと思われます。

相談者は、何かれ希望的観測に囚われている状態ですから“甘い言葉“に誘われないで現実を的確にまとめて進めてもらえるアドバイザーと出会えるかが一番の解決策になると思います。 誤魔化して解決できる問題ではありません。

また、資金の確保の問題でも突拍子のない金額を準備できることもないのです。
実際の生活資金を、捻出する場合でもお持ちの不動産とご自身に残された時間＝任意売却の交渉期間、その他余力によって違います。

“甘い誘惑“＝金額で誘うような会社に相談されるとかえって損をするのではないでしょうか。

リースバックの実績が豊富な弊社は、豊富な情報と知識から与えられた時間内で的確なお答えで対応しております。

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相談費用が0て本当？

成約後に頂くこともありません！
ご安心ください。

そもそも、任意売却を専門とする不動産業者と一般の街の不動産業者とは違いがあります。

それは、
物件自体がマイナス物件、希望価格で売却が成立しない不良債権を扱うから。

また、 債権者と法務処理の相談などをしながら共同で売却価格を決めて行きますので一定の信頼と実績それに知識が求められます。

一般の不動産会社なら、営業担当者のゲージすなわち売り上げ成績が個々のノルマや店のノルマに課されていますが、

オーナーズ・プランニング株式会社は社員のノルマは一切なく社を挙げて取り組んでおりますので手数料重視の視野で対応する事はありません。

正しくは、成功報酬型で且つ債権者側から制約報酬を頂いて終わりです。

費用が掛かるとしたら、所定の証明書くらいです。

＊引越費用については既にご説明しましたのでそちらをご参考ください。

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引越の不要な荷物は？

ご心配いりません！！
大量のゴミがあっても大丈夫です。

そのままの状態で引き受けておりますのでご心配いりません。

このようなやり取りで一安心される相談者が多数おられます。

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任意売却で引越しのタイミングは？

競売の時は、自宅が落札されて間もなく退去勧告があったり時には強制執行官が来て退去を迫られてしまいます。
これらは、自分のスケジュールではありませんのでかなりのストレスになります。

任意売却なら！
ご自身のタイミングで引越できます。
ただし、任意売却が早期で成立したり競売と同時進行で時間がない場合はタイトな時間になります。

中には、任意売却を依頼して間もなく引っ越す方もおられます。
その場合は、引越費用をオーナーズ・プランニング株式会社が立て替えるケースもあります。

また、依頼されて引渡しまでの期間6ヶ月〜8ヶ月くらいまで目一杯、居られるケースもございます。

いずれにせよ、スケジュールを組みやすいのでストレスは減ります。

住宅ローンの返済でお困りの場合は、早めにご相談ください。

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破産などの法務処理は何処で？

・オーナーズ・プランニング株式会社の特徴

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オーナーズ・プランニング株式会社

2 その他
・破産などの法務処理サポート

相談者の中に多いのが
①弁護士に相談したところ先に任意売却をしなさい
②破産を検討している
このケースが多々あります。

どちらも破産を視野にしたものでありますが、破産法及び破産の手続きに不動産の存在がひっかかると手続きにかかる手間隙（時間とお金）がかかる事になります。

弁護士事務所経由の相談もお受けしております。
管財物件の処理にも精通しております。

このような状況の相談は、任意売却で実績豊富なオーナーズ・プランニング株式会社へご相談ください。

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残債務について…

・オーナーズ・プランニング株式会社の特徴

任意売却チームNo1
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2 その他
・残債（任意売却後の債務）交渉のサポート

任意売却は、債権額を下回って売買になりますから、
勿論、残債務として債務が残ることになります。

これについては競売になっても同じです。

では一般的にその債務はどうなるのかご心配でしょう。
完全に同時に0とはなりません。
＊破産手続きとは異なります。

オーナーズ・プランニング株式会社は、それについても的確なアドバイスと交渉をする事で皆様から評価いただいております。

交渉結果：例1
任意売却後の残債務８００万

・支払い開始3ヶ月後
・毎月１万円

？？？
８００万を毎月１万円なら６６年掛かります。

一旦このような交渉も可能です。
具体的な案件ごとに違いはありますが、お支払い可能な状況まで交渉をしております。

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住まい探しもお任せください！

・オーナーズ・プランニング株式会社の特徴

任意売却チームNo1


オーナーズ・プランニング株式会社 2 その他

・住まい探しサポート（賃貸チーム）とは？

1月26日〜28日にお知らせした期間の利益と繋がる情報です。

うまく理解して活用頂ければ、直接的な利益が多くなります。

先ず、任意売却は利益の喪失前又は直後（ローンの返済が未払いになる前）に依頼いただく事で時間を稼ぐ事ができます。

参考：1月26〜28日分

時間を稼ぐと言う事は、準備期間が長い言う事です。
それは
任意売却に着手した期間は、ローンの返済を止めてしまう期間になります。
つまり
次のお住まいを決めて移動するまで、又はリースバックが成立するまでそのまま支払いをしない状態で住んでいる期間になります。

ここで相当な利益が発生することになります。
交渉については、オーナーズ・プランニング株式会社にお任せください。

又、賃貸チームを要するオーナーズ・プランニング株式会社は賃貸住宅を探す事とその契約で他者へ支払いに掛かる手数料をサポートしております。

具体的な部分については、ご相談時に個別となりますので一度ご連絡ください。

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経験者がアドバイスします！！

・オーナーズ・プランニング株式会社の特徴

弊社の代表者は、以前
自身の実家の任意売却を経験しております。
その時の経験は今まで活かされており、それが依頼者の立場を理解できる経験としてのこっています。

任意売却チームNo1
オーナーズ・プランニング株式会社のスタッフについて

2 その他

・住まい探しサポート（賃貸チーム）
・残債（任意売却後の債務）交渉のサポート
・破産などの法務処理サポート

3 その他

・引越し費用サポート（交渉）
・別途資金サポート（交渉）

4その他

・リースバック強化サポート（相談）

＊リースバックには、２種類（賃貸と買い戻し）があります。
　オーナーズ・プランニング株式会社は、特にリースバックに対する実績と能力を要する会社として評価されておりこれからも注力しています。

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相談は任意売却専門会社にしましょう

・オーナーズ・プランニング株式会社の特徴

弊社の代表者は、以前
自身の実家の任意売却を経験しております。
その時の経験は今までの活かされており、それが依頼者の立場を理解できる経験としてのこっています。

任意売却チームNo1
オーナーズ・プランニング株式会社のスタッフについて

1 基本

・不動産の経歴は20年〜30年
・金融機関での貸付と回収業務経験
・法的手続きの実務経験
・販売に必要な物件査定と販売経験
・弁護士、司法書士等の業務連携
・信用保証会社との取引実績
・公的資格取得（宅建士）等

これらの任意売却に必要な全てのスペック（知識と経験）を
要した人材構成でサポートしております。

また、不動産処理に不可欠な地域密着型のエリアで対応致しますのでご安心ください。
他社への外注はありません。

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住宅ローンの返済に不安、競売

・住宅ローンの返済を軽減する方法はあるのか？

7 任意売却は、任意売却専門の会社に相談してください。

注意ください。

昨今、任意売却の実務のスペックを持たない不動産会社が集客だけをして専門会社のふりをしているケースがあります。
又、実績が無い会社に依頼して無解決になったり手遅れになっているケースの相談も増えております。

任意売却専門チームNo1
オーナーズ・プランニング株式会社
来週は、会社の特徴などのご紹介へ移行します。

住宅ローンの返済に不安、競売

・住宅ローンの返済を軽減する方法はあるのか？

6 任意売却のメリットとデメリット

まとめ

住宅ローンの返済に不安、競売

・住宅ローンの返済を軽減する方法はあるのか？

6 任意売却のメリットとデメリット

＊前提

こちらをご閲覧の多くの方は既に、競売か任意売却を選択する状況になっていると仮定していますので正常債権の処理をする方とは状況が違う事はご理解ください。

例：債務不履行による信用の喪失など…は、競売、任意売却を問わず既にまたは同時に喪失します。

B 任意売却

任意売却の特徴

支払いを一定期間履行しないと債権者（銀行から保証会社へ移行）が一括請求を求めてきます。
住宅ローン（資産運用ローン）の債務者は、

債権者の承諾を得て任意売却を選択することが出来ます。

point

任意売却は、唯一
任意売却を専門とする不動産会社へ依頼する事でスタート可能です。

・（価格）
任意売却は、債権者とその専属の依頼会社（オーナーズ・プランニング株式会社）が相談して決定した価格で販売をします。
その価格は、一般的に競売価格より高い場合が多く残債額が少なくなることから債務者にとって有利です。

・（スケジュール）
任意売却は、債権者とその専属の依頼会社（オーナーズ・プランニング株式会社）が相談して決定した期間で販売をします。
その期間の多くは6ヶ月位になるケースが多い。
（準備期間が多いことになります＝そのまま生活できる期間）

＊価格が市場取引価格に近く残債額が少なくなります。
・残債＝残りの支払い義務額が少なく残る

＊退去までの猶予期間が、予測でききる
・次の住まいなどの目処が立てやすい。（費用）

以上2点が一番のネックの違いではないかと思います。

まとめとは、28日に掲載します。

＊住宅ローン（資産運営）などの支払いに困ったら
任意売却専門のオーナーズ・プランニング株式会社までご相談ください。

住宅ローンの返済に不安、競売

・住宅ローンの返済を軽減する方法はあるのか？

6 任意売却のメリットとデメリット

＊前提

こちらをご閲覧の多くの方は既に、競売か任意売却を選択する状況になっていると仮定していますので正常債権の処理をする方とは状況が違う事はご理解ください。

例：債務不履行による信用の喪失など…は、競売、任意売却を問わず既にまたは同時に喪失します。

A 競売

競売の特徴

支払いを一定期間履行しないと債権者（銀行から保証会社へ移行）が一括請求を求めてきます。
住宅ローン（資産運用ローン）の債務者は、競売を待ち債権者側の主導で終焉するまで待つばかりです。

Pointは、債権者側の主導にあります。
簡単にまとめると
↓
価格とスケジュールに違いが出ます。

・（価格）
　　裁判所が指名した不動産鑑定士が査定し最低価格を設定して競りにかかります。

・（スケジュール） 裁判所のエリアにもよりますが競売開始決定通知後に落札から退去命令まで早ければ2ヶ月から3ヶ月。

＊価格が最安値の設定で取引されると残債は多く残ることになります。
・残債＝残りの支払い義務額が多く残る

＊退去までの猶予期間が一方的で短い。
・次の住まいなどの目処が立ちにくい（費用）

以上2点が一番のネックではないかと思います。

住宅ローンの返済に不安、競売

・住宅ローンの返済を軽減する方法はあるのか？

5 競売

・競売を回避する

❷競売と任意売却の違い

債務者（所有者）が計画的な解決を進めて行けるのが任意売却。
債権者（銀行、保証会社）が計画的な解決を進めて行けるのが競売。

売却するにあたってそのプロセスに大きな違いがあります。

任意売却は有利に売却できる方法になります。

債権者の計画とは？
すなわち、裁判所の競売スケジュールに従って計画通りに売却が進んでいきます。
債務者の都合は一切の融通は効きません。

債務者の計画とは？
すなわち、一定の期間、債権者の同意を得て売却のスケジュールを組んで売却活動を行うために解決まで債務者の計画を反映しやすい事になります。

踏み込んだ違いはメリットとデメリットに。

住宅ローンの返済に不安、競売

・住宅ローンの返済を軽減する方法はあるのか？

5 競売

・競売を回避する

①タイミング
・競売の開始決定通知が自宅等に来るまで！

競売の決定通知が手元に届いた後に任意売却を打診しても債権者が取り下げる場合と取り下げない場合があります。
又、競売と任意売却の同時進行になると競売のスピードが速く解決に至りません。

・ローン滞納3ヶ月！

滞納3ヶ月を経過すると銀行が債務不履行処理で一括返済を求めてきます。
その後すぐに債権が保証会社へ移行する場合が多くなります。

・ローン滞納前！

今後の見通しが、厳しいと自覚がある方
今はまだ支払い中であるが来月又は数ヶ月以内に厳しいのでとの相談が1番多く
そのタイミングが任意売却を有利に行えるタイミングです。

このタイミングの方は、一度ご相談ください。

なぜ？
債権者も弁護士も先に任意売却を示唆するのか？

住宅ローンの返済に不安、競売

・住宅ローンの返済を軽減する方法はあるのか？

5 競売
住宅ローンの返済を放置して一定の期間を経過すると最終的に裁判所の決定により競売となってしまいます。

ここでは競売の内容とか知識の部分は除き、実際に皆さんの立場でどう競売を避けるかをお知らせします。

①タイミング
②違い
③メリット、デメリット
④その他

住宅ローンの返済に不安、破産

・住宅ローンの返済を軽減する方法はあるのか？

4 任意売却
資金事情の悪化、任意売却の相談で多いのが、
収入の低下による売却と破産を視野にした相談です。

自宅を売却しても＝破産とはなりません

破産を前提にする場合、先に自宅の売却をお勧めします。

優先順位
1．自宅売却
2．破産手続き

以上については、破産手続の依頼を弁護士にした場合、真っ先に解決してくださいと助言されるケースです。

なぜ？

資産を持っている場合の破産とそうじゃない場合の破産はその手続きにおいて手間が違うからに他ありません。

また、自宅の売却は、弁護士の仕事とは別になります。
ましてや、売却価格で精算不可能な無件、即ち任意売却でしか売却できない不動産の場合はなおさらです。
相談先の弁護士からも任意売却専門業者に依頼をして来てくださいと…

今から、不動産の売却が必要な方、弁護士に破産の依頼を検討中の方は、一度ご相談ください。

任意売却　チームNo1
オーナーズ・プランニング株式会社
https://op278.com/contact/

住宅ローンの返済に不安、離婚②

・住宅ローンの返済を軽減する方法はあるのか？

4 任意売却
資金事情の悪化の他、任意売却の相談で多いのが、

・離婚になっています。

離婚のケースで次に、所有権を共有しているケースがあります。

共有不動産について
持ち分だけの販売、買取も可能ですのでご相談ください。
共有不動産の処分についてはより一層の専門知識と対策が必要とされますので専門事業者へ相談ください。

弊社は、オーナーズ・プランニング株式会社は共有不動産についても専門のチームを準備させておりますのでご安心ください。

＊共有不動産を管財物件から解決した例はHPのお客様から頂いたお手紙にも記載されています。
管財物件とは、破産対象となった資産を破産管財人（弁護士）が介入して処分する物件

任意売却　チームNo1
オーナーズ・プランニング株式会社
https://op278.com/contact/

住宅ローンの返済に不安、離婚

・住宅ローンの返済を軽減する方法はあるのか？

4 任意売却

資金事情の悪化の他、任意売却の相談で多いのが、

・離婚になっています。

離婚のケースでは、家の名義人が夫のケースが多く妻と子供がいる場合の相談が多数です。

このケースで、1番多い相談は、自宅を手放すがそのまま住み続けたい、という相談です。

一種のリースバックのオファーです。

リースバックには、２種あります。

1．賃貸でそのまま借りて住む方法と
2．期限つきで買い戻す方法

これのついては、既にホームページ内で触れていますが後日追加のコラムを掲載致します。

離婚のケースの相談
●夫から→ 任意売却で売却したいが、妻が反対（同意しない）
●妻から→ 一定の期間だけでも住めないか？

このケースでお困りの方は、いつでもご相談ください。

任意売却　チームNo1
オーナーズ・プランニング株式会社
https://op278.com/contact/

住宅ローンの返済に不安、資金事情の悪化

・住宅ローンの返済を軽減する方法はあるのか？

4 任意売却

14日のコラムに掲載した様に任意売却は、販売できる価格金額が残債額に満たない＝足らない状態で売却する販売方法を示します。

＊一般の不動産仲介とは異なります。

では、実際どの様な状況下の相談がある？

共通点は資金事情（収支バランス）の悪化です。

△相談時
①既に延滞中1ヶ月〜4ヶ月
②延滞5ヶ月以上
③競売通知後
④延滞前

上記の相談時で一番多いのは④番、①番になります。

ご覧の方で現在④、①に当てはまる方は、相談のご連絡をどうぞご検討ください。

任意売却　チームNo1
オーナーズ・プランニング株式会社
https://op278.com/contact/

住宅ローンの返済に不安⑦

・住宅ローンの返済を軽減する方法はあるのか？

4 任意売却

・はじめに

住宅ローンの返済が3ヶ月くらい滞ると銀行は原則、債務不履行を理由に一括返済を求めてきます。

この時に、住宅を売却して返済できれば、すなわち普通売却が成立して残金を払って清算できれば良いのですが・・・。
普通売却とは、売却価格が残債金額を上回る事が前提になります。
それに一般の不動産仲介になると仲介手数料も掛かる事になります。

例えば、
住宅ローンを4,000万で組んだ
5年後の残債額が3,600万
物件相場が3,000万

不動産仲介会社へ相談した場合
元金返済に600万＋仲介手数料（約105万）＝約700万円の不足

上記の様な試算になると物件を売却して精算するには▲700万になりますからその金額を補填できなければ普通売却は出来ません。
すなわち、街の不動産会社に仲介して売却する事はできなくなります。

この様な状態の方の相談は、任意売却の専門会社へ依頼する事で精算が可能になる場合があります。

住宅ローンの返済に不安⑥

・住宅ローンの返済を軽減する方法はあるのか？

3 普通売却

普通売却、一般的な売却です。

判断の第1段会での悩みとして
せっかく手に入れた住宅を手放したくない、返済がキツくても頑張り続ける。

一般的な悩みでありますが、今後の環境を客観的に考えてそれが最善なのかもう一度考えて見てください。

売却ステップ1

・気持ちではなく、自身の環境と使用用途に見合った物件かどうかを。

・生命保険の見直しがある様に、住環境も年代に応じて家族数が変わったり経済環境により変化が生じたり様々です。

・動産とは違って不動産は金額もお大きく簡単に買い替えはしにくいのですが、ポイントとしては返済に苦しい思いを続けていくほどの見返りがあるのか。

住宅ローンの返済に不安⑤

・住宅ローンの返済を軽減する方法はあるのか？

2 リスケ

リスケとは？

簡単に言えば、住宅ローンの支払い金額を調整してもらえる事です。

リスケの方法は、２つ

1、返済額の調整（金利払いなど）
2、返済期間の延長（支払額の軽減）

一般に一定期間を臨時にしのげる方法として金融機関が用いていますが、根本的な解決には至らないために、銀行としては積極的な対処法としていません。
明確な意図があったり、今後の見通しがある場合は一度、住宅ローンを組んでいる金融機関に相談するのも良いかと思います。

この様に、現在
住宅ローンを払ってはいるが、
今後の見通しが悪く不安のある方からの事前相談も積極的にお受けしておりますのでご参考の上お問い合わせくださいませ。

住宅ローンの返済に不安④

・住宅ローンの返済を軽減する方法はあるのか？

3 普通売却

売却ステップ2
選択肢

・売却後の住い
　住居世帯人数と、予算に応じて探せば解決しやすくなります。

1 買い替え
物件とタイミングにより相場が変わりますので、具体的な売却相場を一度確認しましょう。

昨今は、賃貸住宅市場もピークを過ぎていますので1ルームからファミリータイプの住宅まで以前より低予算で借りることができて来ていますので、買替えの
代わりに賃貸住宅を選ぶ方も増えております。

売却物件が高値で売れた場合にお勧めします。

2 賃貸の物件に住み替え

弊社では、売却相場は勿論、買取、賃貸住宅の仲介も可能ですのでいつでもご相談ください。

オーナーズ・プランニング株式会社
チームNo1
https://op278.com/contact/

住宅ローンの返済に不安③

・住宅ローンの返済を軽減する方法はあるのか？

3 普通売却

普通売却、一般的な売却です。

判断の第1段会での悩みとして
せっかく手に入れた住宅を手放したくない、返済がキツくても頑張り続ける。

一般的な悩みでありますが、今後の環境を客観的に考えてそれが最善なのかもう一度考えて見てください。

売却ステップ1

・気持ちではなく、自身の環境と使用用途に見合った物件かどうかを。

・生命保険の見直しがある様に、住環境も年代に応じて家族数が変わったり経済環境により変化が生じたり様々です。

・動産とは違って不動産は金額もお大きく簡単に買い替えはしにくいのですが、ポイントとしては返済に苦しい思いを続けていくほどの見返りがあるのか。