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任意売却の相談先選び・その2

業者選びが分かれ目になります！

住宅ローンの返済が困難になった場合、基本的には残念ですが自宅を手放さなければなりません。

その手放し方の方法として任意売却を活用いただく方が良いので色々とご紹介しています。

任意売却とな何か？
競売になるとどのへんが損で大変なのか？
なるべく良い方法を選べるきっかけを願います。

ですが、いざその任意売却を依頼するのに適さない会社に
依頼したり、悪意の会社の営業に引っ掛かって損をしてしまうことがあります。

今日は、任意売却に適した依頼先もう一度お話しします。

5月24日に、債権者の立場での任意売却をテーマにお話ししました。
任意売却はより高く販売できれば債権者、債務者共に良いと言う側面で合致した利益の目的があります。
その意味でも債権者は任意売却の依頼をより良い会社へ依頼することを望んでいます。

ですから留意事項と債権者からも以下のような勧めがあります。

＊ご留意いただく事項
（1）任意売却を円滑に進めるためには、適切な販売活動を行うことができる仲介業者を選定することが必要です。
お客さまの大切な資産である住宅の売却を任せる先ですので、慎重にお選びください。

以上、例文です。

このような事から業者選びは貴方の成功か失敗の分かれ道です。
そしてこの別れ道は、引き戻しができません。
時間経過で競売になるからです。

△業社選びの大原則
・不動産業者である事、又は債務整理の専門で任意売却の専門会社。
（その理由）
任意売却は、そもそも不動産の販売活動の方法の一つだある。
債務整理は弁護士や司法書士がします。
任意売却はその性質からこの二つの入口が原則です。
この事が大事なんです。
ですから、任意売却の相談を弁護士や司法書士のにしても自宅の販売活動は不動産会社が最終担当します。

＊注意して欲しいことは、基本的にその他の業種の方ができる事はないので気をつけましょう。

△不動産会社の種類で大差

不動産会社と一ぐりにしない事

飲食店にもじゅう飲食の焼肉屋、焼き鳥屋、イタリアンレストランや、日本食、寿司屋、カレーや、カフェやバーなど多義に渡ります。

不動産会社も同じくできる仕事うあ分野が細分化されています。

大きく分けると

売買／賃貸
販売／仲介
開発／管理

この様な区分けになります。

では、任意売却はどの区分けを営業種目とする不動産屋が適任か？
売買の仲介です！○

売買の仲介歴や知識が無い賃貸不動産❌
その他の売買関連をしている不動産でも売買の仲介をしていなかったり履歴のない会社もあります。❌

△売買の仲介やなら大丈夫か？！❌

街の不動産屋の売買仲介を全国区や広範囲にしている会社でもダメです。

理由：任意売却は、債権の整理やそのやり取りに知識や手間がかかる。
理由：売主から手数料をもらえない
理由：時間的な制限で商品にならない場合もある。

この事から路面店や営業マンを多数抱えて採算を合わす必要な会社には不向きなために一般的には経験が無いからです。

では、どこに？

任意売却を専門に掲げている不動産会社を探しましょう。
最近は、コロナの影響で経験の無い会社や個人が未熟な知識で請負、失敗したり放置に至って競売になってした報告や相談があります。
またいろんな協会も存在します。
その協会も色々あります。
地元で安心のできる会社が良いでしょう。
この様なことは事前に把握して注意した上で選んでください。

以下の任意売却相談窓口をお勧めします。

一般社団法人　任意売却協会です
その中でも
エリア：大阪、兵庫、広島
の場合特に実績も豊富ですから安心してご相談して大丈夫です！

住宅ローンの返済に困ったら迷わず任意売却を専門とする
一般社団法人　任意売却協会へご相談ください。

＊よく似た名前の協会が別で存在しますが違います。

任意売却協会へご相談ください。

住宅ローンの返済に困ったら
投資用マンションの返済に困ったら
共有不動産の売却に困ったら
不動産の困った売却に関する相談

大阪／兵庫（阪神間）の任意売却は、

任意売却チームNo1
オーナーズ・プランニング株式会社
https://op278.com/contact/

債権者側の立場での任意売却

任意売却を債権者側の立場で見てみます。

住宅ローンの始まりま住宅資金の借りれであります。
今回はその住宅ローンを貸主の側から考えてみましょう。

△ここでは債権者を銀行とし、借主を債務者と表現します。

銀行は住宅購入にきた借主の信用審査と同時に対象不動産の査定をします。
すなわち貸出金額の保全をいくら設定するか要は対象不動産がいくらで処分できるか概ね値踏みをします。

＜住宅ローンの予審と査定＞
①顧客の信用：収入及び支出の割合
②不動産信用：担保価値
③第三者保証：信用保証会社

この三つの要素を満たした事で貸し出していると言えると思います。

もっと詳しくは、別の機会にお話しすることとして今回は、銀行が住宅ローンでお金を貸す場合一定のリスクを予定していて
ローン返済ができまかったらどうするのか？
それを考えてみます。
貸す側の大事なテーマです。

貸す側からしたら
この大事なテーマを補完するのが、抵当権であり保証会社の保証になります。
特に保証会社との保証契約は債務不履行が3ヶ月続けば実行される場合が多く住宅ローン問題は銀行から保証会社に移行されていきます。
銀行は保証会社に一括で返済してもらって回収済みになります。

このようなことから住宅ローンの支払いができなくなった場合最初の3ヶ月は銀行から請求が来てその後窓口が変わって保証会社になるのです。
＊3ヶ月から6ヶ月が多いようです。（リスケなどにもよります）

この時期から債権者は銀行ではなくなり保証会社となります。

△債権者＝保証会社、債務者＝貴方（住宅ローン滞納者）です。

保証会社の立場で
貸出金の回収問題がここから始まります。

貸主は貸した金額を少しでも多く回収する事を第一目標にします。
借主が返済できない！と訴えてきたのですからどうしますか？

抵当にした不動産を強制売買して回収するのが普通でしょう。
即ち競売にして即回収です。

ですが、任意売却という一定のルールの中で猶予を与えた場合その競売よりも高く不動産が売れるのならどうでしょう？
競売を進めますか？

いいえ、保証会社は別段の理由がない場合、任意売却を進めてきます。

理由：貸したお金を少しでも多く返してもらう方法なのですから。

以下、保証会社、保証機関の案内から一部抜粋
●任意売却をお考えのお客様へ
1 任意売却について
　　住宅ローンのご返済が困難な場合、残念ではありますが任意売却又は法的処置（競売）によりご自宅を手放していただくことになりますが、当方では次の観点から任意売却をお勧めします。

（1）通常の不動産取引として売買されるため、一般的に競売より高値で売却されることが期待され、お客様の負債の縮減につながります。
（2）任意売却の場合、お客様の状況により売買代金から不動産仲介手数料、抹消登記費用等を控除できる場合があります。状況により遅延損害金減額のご相談もございます。
（3）裁判所の手続きである競売と比べると、ご自宅の引き渡し時期について調整がしやすく、自宅退去後の生活設計が立てやすくなります。

この事から、任意売却は、貸手側も進めている方法なのです。

住宅ローンの返済に困ったら迷わず任意売却を専門とする
任意売却協会へご相談ください。

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任意売却はどんな会社が？

任意売却ができる適正な業種について

今まで、任意売却のいろいろな情報をお話ししてきましたが専門会社に依頼しましょう！とお話しいたしました。

△任意売却はどんな資格が必要？

実は任意売却の専門職は特に定義や決まりはありません。
弁護士や司法書士が携わることもあります。
その他の業種の方が専門として開業している場合はあまりありません。

任意売却は、競売を控えた局面に立たされた方々の切なる相談という切迫した状況の中で行われます。
この様なタイムリミットがほぼ逆算でき且つ遡及できない案件は的確な判断が必要です。
ですが、昨今
（注意）
任意売却の案件をマイビジネスの入り口として利用するために任意売却の相談窓口と題した業者がいます。

見分け方は難しいのですが、なぜなら実際に何回も経験する人がいないからです。
経験値が皆さんありません。
一つお伝えするなら以下の業種以外の相談会社は注意ください。

△（任意売却に適した業種）

1 不動産業者で売買の仲介業務をする会社
（賃貸、投資などは除外）
2司法書士や弁護士
3任意売却協会などの所属会社

△（任意売却に不適切な会社）
1 建築屋、内装屋
2税理士、行政書士
3その他

（理由）
任意売却に絶対の資格は無くとも上記に示した不適切業社や適正業種がある理由は？

任意売却は、債権者側＝銀行の保証会社等と相談し
なんの相談か？

不動産の売却です❗️

皆さん、不動産の売却にライセンスがあることは承知と思います。
宅地建物取引業を許可された会社の事です。

家を買う時、売る時に不動産会社以外に相談に行かれますか？

ないでしょう。

これが単純な理由であり絶対の理由なんです。

相談を受けるから、また知識があるから
きっかけが
債務整理、破産、離婚なら弁護士や司法書士

その弁護士や司法書士は相談できる不動産会社へ任意売却の依頼をしてきます。

決して他の業種の窓口へは相談しません。

①保証会社と交渉の経験がある不動産会社が任意売却に一番てきした会社なのです。

次に
②弁護士や、司法書士事務所で債務整理を得意とする事務所

③不動産や士業ではないが、任意売却協会へ加入している会社。

＊任意売却協会は任意売却を進行するためのネットワークを持っていて協会の不動産会社が全面バックアップしています。
協会の監修で地元の情報や活動を手助けしています。

任意売却にし敗しないために！
現在、住宅ローンの返済にお困りの方は
専門の不動産会社へご連絡してください。

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媒介契約を専任で

任意売却時の媒介契約

皆さんは、媒介契約をご存知でしょうか？
一般的に不動産の売却を依頼することはそうそう無いので売買契約書ならわかってもこの媒介契約には縁がないでしょう。

ですが、先日もお話ししたようにこの媒介契約がないと任意売却はできません。

その媒介契約、そんな難しい条項や内容よりも根本的なことについて少し触れます。

普段、契約書は隅から隅まで読んで理解した上で契約しましょうと聞いて実際にそうする様に務めているのでしょう。

ですが、実際はそうでもなく概ねの記載事項と信用関係で署名捺印がされている場合が大半でしょう。

そんな観点からの助言ですが、この媒介契約の重要ポイントは一択！
専任で任すか一般媒介契約かになります。

不動産の媒介は大きくこの2点に分かれます。

普通取引、買い替えの場合専任でなく一般媒介を数社に依頼してよう結果を生み出すようにコントロールをする場合もあります。
コントロールの判断ができるならそれが良いかと思います。

または、一定の答えを決めている場合なら専任がお勧めです。

任意売却の場合、専任の媒介契約になります。
それは、債権者との交渉ですからその交渉窓口が1箇所で無いような状況では事が進まないばかりか債権者の了解もないからです。

媒介契約は、専任媒介契約になりますからその点は事前に承知ください。

稀に先に相談していた会社と専任の媒介契約をしていたが任意売却の実績が無かった事がわかった！、
経過が良くない！
対応が悪い！
などの理由で再相談を受ける事があります。

そんな場合でも契約の巻き直しもできますのでご心配なくご相談ください。

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任意売却／引越のタイミング

任意売却時の引っ越しについて

今日は、任意売却を依頼した場合どのようなタイミングで引っ越しをするか、出来るか、資金はどうか？お話しします。

競売回避のために任意売却を決めると先ず、
業者選び
媒介契約となります。

媒介契約とは、任意売却において任意売却を依頼している証となります。
これは、債権者側に証明する必要があり債務者、媒介業務を請け負う不動産業者、両者に必要な書類となります。

任意売却は、競売よりもたくさんのメリットがある事は既に承知でしょうが、そのメリットの中で次の住まい探しについてもメリットがあります。

競売の場合、裁判所のスケジュールで競売開始決定から途中、執行官の現地調査があり入札、開札、売却許可決定、代金納付となり配当期日が決まればその日までに明け渡しとなります。
任意の明け渡しをしない場合は、強制執行となります。
期間の長さは、裁判所にもよりますが、執行官の現地調査から2ヶ月以内でしょう。

任意売却の場合、業者選びの後媒介契約を締結しますのでその時点から任意売却のスケジュールとなります。
競売との違いは、各相談者がどんな状況で任意売却に踏み切るかによって大きく違います。

例えば、
Aさん：住宅ローン滞納前に相談し決断
Bさん：住宅ローン滞納1ヶ月目に決断
Cさん：住宅ルーン4ヶ月で保証会社から通知で決断
Dさん：滞納が長引き保証会社が競売の手続きを開始になってから相談、決断

この場合AさんとDさんなら6ヶ月以上の違い、言い換えれば余裕期間が違ってきます。
この期間の違いはかなり大きく、手元資金や住まい探し、生計の構築に差が出てきます。

引越のタイミングに限ってもDさんは、競売と競って任意売却を進めることになるので実際大きな時間的メリットはありません。
同時進行
また、保証会社も競売手続きに入ってしまうと交渉内容についても協力的にはならない傾向です。

以前にも話していますが任意売却は①早めの相談が良い結果とより多くのメリットを生みます。

＊1月22日のコラムを参考に
5 競売

・競売を回避する

❶タイミング
・競売の開始決定通知が自宅等に来るまで！

任意売却の引っ越しは、概ねの債権者が引越し代を協力してくれるケースが多いです。
金額は１０万円から15万円程度。
これは、物件売却時の精算時になります。
任意売却協会：弊社の場合は、事前に協力金を融通させて頂くこともあります。
その他、不用品の回収もお受けします。

本題の、引越のタイミングについて。

家族、特に就学中の子供さんがいる世帯なら必見です！

任意売却は競売と違い、販売計画を早めに立てる事で切りの良い季節に売却の終焉を設定目標にすることも可能です。

例えば、5月に相談、滞納前なら
8月または9月に保証会社へ連絡（3ヶ月間は滞納実績期間に）
任意売却の交渉開始
販売活動は約6ヶ月です。
つまり
5月に決断して翌年3月または5月頃制約まで自宅に住みながら次の住まいの計画を実行できるのです。

もちろん、その間に良い次の住宅があればいつでも引っ越しできます。
次の住まい探しもタイミング次第ですので…
その間の住宅ローンは払うこともなく催促もありません。

受託した弊社（オーナーズ・プランニング株式会社）が全て交渉させていただきます。

このように、任意売却の場合
引越についても大きなメリットがあること、競売との違いをわかると思います。

住宅ローンの支払いが厳しい場合は速くご相談ください。

次回は、媒介契約について少しお話しします。

住宅ローンの返済に困ったら
投資用マンションの返済に困ったら
共有不動産の売却に困ったら
不動産の困った売却に関する相談

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任意売却チームNo1
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任意売却／相談先選びにについて2

1 一般の不動産業者／任意売却専門の業者の違い

住宅を手放す際に余裕があれば買い替えを
ギリギリでも残債務より高く売れたり、残債を補充できる手段があれば…

こんな場合なら普通の不動産会社で大丈夫です。

余裕がない！、残債務が多い！、競売は避けたい！

こんな場合は、迷わずに任意売却のできる不動産会社を探しましょう。

今日は、一般の不動産会社と任意売却が主の専門会社との違いをお話しします。

△一般の不動産会社
・多くの不動産会社はこの一般に該当いたします。
ご承知のように、不動産会社の中でも出来ることや専門分野は違います。

先ず（大きく分けると）
●不動産会社の種別
1 賃貸系
2 売買系
3 家主系
4 開発、コンサル系
・・・ではないでしょうか。

このような表現をしたのは飲食店と言っても焼肉屋や焼き鳥、イタリアンレストランの様な重飲食、caféなどの軽飲食その他のようにたくさんの飲食店があるのと同じで、不動産会社もできる仕事、する業務が違うからです。

その中で、先ず選別すると
2 売買系の不動産会社を選びます。
他の不動産会社は、対象外に…

次に、その2売買系の中でも仲介事業を柱としている会社が残ります。

ここまで残った不動産会社が、このお話でしている一般の不動産会社になります。

この引き合いを持ち出したのは、皆さんが、または、知人が困った不動産の相談つまり任意売却の相談を遠回りしたり変な方向に進んで悪用されたり期限の利益やタイミングを失って失敗したりせずに的確に相談先を選んで頂きたいからです。

○一般の不動産会社の場合

✅相場相談　○
✅一般仲介　○
✅債務交渉　❌
✅手数料　　○ ＊通常必要

point
任意売却は、売主主体の相談に類しますが、債務超過につき債権者の主導で取引されます。
その為の交渉ノウハウが無い一般の不動産会社では任意売却を成功裡に収めることは難しいのです。

●任意売却専門の不動産会社の場合

✅相場相談　○
✅一般仲介　○、任意売却仲介　○
✅債務交渉　○
✅手数料　　❌　＊無料（弊社など）

point
一般の不動産会社のスペックと任意売却に必要なスペックを両立しているのが任意売却専門の不動産会社です。
債権者との交渉には、法務相談や、事前の債権者、抵当権や差押権者との交渉も必要になります。
これらは、一定の知識と経験がないと難しいのです。

住宅ローンの返済に困ったら
投資用マンションの返済に困ったら
共有不動産の売却に困ったら
不動産の困った売却に関する相談

大阪／兵庫（阪神間）の任意売却は、

任意売却チームNo1
オーナーズ・プランニング株式会社
https://op278.com/contact/

任意売却／相談先選びにについて

1 任意売却／不動産会社以外の窓口

任意売却は、債務整理の一面を含む相談になります。
そのため、住宅ローンの滞納相談とその他の債務や状況についての相談があります。

例えば

・マンションの管理費、積立金
・固定資産税や所得税の税金類
・設備ローン（太陽光発電）など
・銀行カードローン
・消費者ローン
・共有名義や相続
・破産、事業再生
・離婚

この様な相談の受け口として

・弁護士
・司法書士

これらの相談窓口を入り口とした任意売却があります。

この様な相談のきっかけは、住宅ローン以外の相談が絡んでいる場合が殆どになります。
借金や離婚、相続や、事業再生の相談を不動産会社にすることはないでしょう。

では、なぜ？
この様な相談から任意売却の相談に行った相談者が任意売却の不動産会社を探すことになるのか？

以前にも触れていますが、任意売却は最終不動産取引になるからその手続きは、弁護士や、司法書士ではできないからです。
また、破産や債務整理に資産が含まれるとその手続きが複雑化するため不動産を切り離すために先ずは、債務超過している不動産の処理を先にする様に進めてくる弁護士や司法書士も多いのが実情です。

この様な理由から各事務所から任意売却専門の不動産業者には任意売却の相談や紹介を受けるケースも一般的な事になっています。

住宅ローンの返済に困った場合、他の債務や事情があった場合でも不動産が含んでいる場合は一度、単独で任意売却の専門不動産会社へ相談された方がスムーズに進むことが多いと思います。

弊社は、自社の領域を超える法務相談は、任意売却協会提携の弁護士や司法書士と連携して進めていますのでご安心ください。

とにかく、債務超過の不動産を含んだ困った相談は
任意売却協会所属、任意売却専門不動産窓口
大阪、兵庫、阪神間エリア
オーナーズ・プランニング株式会社
までご相談ください。

住宅ローンの返済に困ったら
投資用マンションの返済に困ったら
共有不動産の売却に困ったら
不動産の困った売却に関する相談

大阪／兵庫（阪神間）の任意売却は、

任意売却チームNo1
オーナーズ・プランニング株式会社
https://op278.com/contact/

任意売却受託エリアについて

オーナーズ・プランニング株式会社／エリアを参考に

今週は、活動エリアと主な取引先についてご紹介します。

△エリアについて

・先ず、エリアが任意売却にどう関係するのでしょうか？

皆さんは、住宅ローンの返済に困って競売を回避する為に先ずは検索されるので無いでしょうか？

検索ワード：例
❶ 住宅ローンの返済に困った
❷競売回避
❸任意売却
❹リースバック
などです。
⬇️
検索結果：例
広告
❶A社〜数社が…広告
❷大手不動産…広告
❸WEB対策業社
⬇️
この様な並び方で出てくるでしょう。
⬇️
上位検索の数社をクリックして参考に選ぶことが多いでしょう。
その中で、ご自身のエリアで実際に活躍している会社はありますか？
⬇️
こうなると、約半数ほど位は他府県エリアになるでしょう。
⬇️
次に、実際に問い合わせした会社が相談に乗ってくれるか調べましょう。
⬇️
少しわかりにくいのですが、問合わせした会社の所在地などで概ね予測。
⬇️
実際に問合わせて相談、納得するかどうか。

コロナ禍で面談に懸念はありますが、任意売却の説明と大事なのが現地調査なる不動産確認になります。

実は、この不動産現地確認無しでこの相談に着手すると後に後悔するケースを含む可能性があります。

任売却は、あくまで不動産の売却を基本とする取引になります。

不動産の売却をする場合、実際の生活エリアから離れた遠方の会社に依頼することはそう多くないはずです。
それは、説明しなくてもわかると思いますが、エリアが把握できてもダメなんです。

最近は、一括見積もりとか、簡単に相場の見積もりをするコンテンツが多く出ていますがそれはあくまでエリアと経年、構造を参考にした価格になります。

また不動産であれば、そのほか最近の取引事例、近隣の現在の売り出し価格を参考にします。

その他、大事なのは
⬇️
不動産の個別調査です。

これは実際に訪問してできる調査になります。
・道路調査から日当たり、外面
・間取り、設備の状態、他にもつの量とゴミなどです。

これらを実際に全部組合せする必要があります。

何故？
それは、依頼者のために保証協会と最適な交渉を進めるための材料として必要だからです。

いかがでしょうか？
当たり前かも知れませんが、あなたが今検索し相談している会社、相談するつもりの会社は当てはまりますか？

任意売却協会所属のオーナーズ・プランニング株式会社は大阪から兵庫（阪神エリア）、京都市内を営業エリアとしています。

スタッフは、不動産と金融の知識が豊富で実際の下積み経験が長いので頼もしいと評判です。

下記のエリアに該当する方はご参考の上ご相談ください。

『　担当・営業・相談エリア　』

大阪市
大阪府全域
能勢町、豊能町、池田市、箕面市、高槻市、島本町、茨木市、摂津市、豊中市、枚方市、交野市、寝屋川市、門真市、守口市、大東市、四條畷市、東大阪市、八尾市、柏原市、堺市、和泉市、高石市、泉大津市、忠岡市、岸和田市、貝塚市、熊取町、泉佐野市、田尻町、泉南市、阪南市、岬町、松原市、羽曳野市、藤井寺市、太子町、河南市、千早赤阪村、富田林市、大阪狭山市、河内長野市

兵庫県
明石市、神戸市、三田市、宝塚市、西宮市、猪名川町、川西市、伊丹市、尼崎市

京都府
京都市、向日市、長岡京市、大山崎町、八幡市、京田辺市、宇治市

住宅ローンの返済に困ったら
投資用マンションの返済に困ったら
共有不動産の売却に困ったら
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任意売却チームNo1
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任意売却／保証会社

オーナーズ・プランニング株式会社／取引先保証会社

今週は、活動エリアと主な取引先についてご紹介します。

任意売却の活動エリアによって住宅ローンの保証会社も違ってきます。
先日、エリアについて紹介しましたが、そのエリアをカバーしている金融機関、つまり住宅ローンを組んだ銀行が取引をしている保証会社を一度ご紹介します。

大阪市
大阪府全域
能勢町、豊能町、池田市、箕面市、高槻市、島本町、茨木市、摂津市、豊中市、枚方市、交野市、寝屋川市、門真市、守口市、大東市、四條畷市、東大阪市、八尾市、柏原市、堺市、和泉市、高石市、泉大津市、忠岡市、岸和田市、貝塚市、熊取町、泉佐野市、田尻町、泉南市、阪南市、岬町、松原市、羽曳野市、藤井寺市、太子町、河南市、千早赤阪村、富田林市、大阪狭山市、河内長野市

兵庫県
明石市、神戸市、三田市、宝塚市、西宮市、猪名川町、川西市、伊丹市、尼崎市

京都府
京都市、向日市、長岡京市、大山崎町、八幡市、京田辺市、宇治市

このエリアの住宅ローンの補償をよくカバーしている保証会社一覧。

❶ 株式会社住宅債権整理回収機構
❷SMBC信用保証会社
❸みずほ信用保証株式会社
❹エム・ユー・フロンティア債権回収株式会社
❺りそな保証株式会社
❻関西みらい保証株式会社
❼禁忌信用保証株式会社
❽オリファーサービス債権回収株式会社
❾日立キャピタル債権回収株式会社
10全国保証株式会社
11みなと保証株式会社

＊順位不同

この様な会社から住宅ローンの回収の通知が来たり、銀行の保証が入っていて今後の相談を早めにしたい方はご参考の上任意売却協会会員の弊社までご連絡ください。

住宅ローンの返済に困ったら
投資用マンションの返済に困ったら
共有不動産の売却に困ったら
不動産の困った売却に関する相談

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任意売却受託エリアについて

オーナーズ・プランニング株式会社／エリアを参考に

今週は、活動エリアと主な取引先についてご紹介します。

△エリアについて

・先ず、エリアが任意売却にどう関係するのでしょうか？

皆さんは、住宅ローンの返済に困って競売を回避する為に先ずは検索されるので無いでしょうか？

検索ワード：例
❶ 住宅ローンの返済に困った
❷競売回避
❸任意売却
❹リースバック
などです。
⬇️
検索結果：例
広告
❶A社〜数社が…広告
❷大手不動産…広告
❸WEB対策業社
⬇️
この様な並び方で出てくるでしょう。
⬇️
上位検索の数社をクリックして参考に選ぶことが多いでしょう。
その中で、ご自身のエリアで実際に活躍している会社はありますか？
⬇️
こうなると、約半数ほど位は他府県エリアになるでしょう。
⬇️
次に、実際に問い合わせした会社が相談に乗ってくれるか調べましょう。
⬇️
少しわかりにくいのですが、問合わせした会社の所在地などで概ね予測。
⬇️
実際に問合わせて相談、納得するかどうか。

コロナ禍で面談に懸念はありますが、任意売却の説明と大事なのが現地調査なる不動産確認になります。

実は、この不動産現地確認無しでこの相談に着手すると後に後悔するケースをふむむ可能性があります。

任売却は、あくまで不動産の売却を基本とする取引になります。

不動産の売却をする場合、実際の生活エリアから離れた遠方の会社に依頼することはそう多くないはずです。
それは、説明しなくてもわかると思いますが、エリアが把握できてもダメなんです。

最近は、一括見積もりとか、簡単に相場の見積もりをするコンテンツが多く出ていますがそれはあくまでエリアと経年、構造を参考にした価格になります。

また不動産であれば、そのほか最近の取引事例、近隣の現在の売り出し価格を参考にします。

その他、大事なのは

⬇️

不動産の個別調査です。

これは実際に訪問してできる調査になります。
・道路調査から日当たり、外面
・間取り、設備の状態、他にもつの量とゴミなどです。

これらを実際に全部組合せする必要があります。

何故？
それは、依頼者のために保証協会と最適な交渉を進めるための材料として必要だからです。

いかがでしょうか？
当たり前かも知れませんが、あなたが今検索し相談している会社、相談するつもりの会社は当てはまりますか？

任意売却協会所属のオーナーズ・プランニング株式会社は大阪から兵庫（阪神エリア）、京都市内を営業エリアとしています。

スタッフは、不動産と金融の知識が豊富で実際の下積み経験が長いので頼もしいと評判です。

下記のエリアに該当する方はご参考の上ご相談ください。

『　担当・営業・相談エリア　』

大阪市
大阪府全域
能勢町、豊能町、池田市、箕面市、高槻市、島本町、茨木市、摂津市、豊中市、枚方市、交野市、寝屋川市、門真市、守口市、大東市、四條畷市、東大阪市、八尾市、柏原市、堺市、和泉市、高石市、泉大津市、忠岡市、岸和田市、貝塚市、熊取町、泉佐野市、田尻町、泉南市、阪南市、岬町、松原市、羽曳野市、藤井寺市、太子町、河南市、千早赤阪村、富田林市、大阪狭山市、河内長野市

兵庫県
明石市、神戸市、三田市、宝塚市、西宮市、猪名川町、川西市、伊丹市、尼崎市

京都府
京都市、向日市、長岡京市、大山崎町、八幡市、京田辺市、宇治市

住宅ローンの返済に困ったら
投資用マンションの返済に困ったら
共有不動産の売却に困ったら
不動産の困った売却に関する相談

大阪／兵庫（阪神間）の任意売却は、

任意売却チームNo1
オーナーズ・プランニング株式会社
https://op278.com/contact/

任意売却業者の選別に困ったら！

任意売却の相談をどの会社にしたら良いか？

住宅ローンの返済が出来ずに3ヶ月を経過すると銀行は保証委託会社に一括返済を依頼するか本人と相談の上リスケに入るか選択するでしょう。

リスケの場合であっても先延ばし案に過ぎずいずれ売却の話になります。

競売になるよりもにに売却の方が良いことは、もうすでにご承知かも知れませんが簡単にまとめてみます。

任意売却が競売より良い条件ベスト3

1 プライバシー確保
　競売：公告で周辺に分かってしまう、調査、業者の営業に合う。
　任売：一般の住宅販売と同類

2 生活リズム、計画可能
　競売：裁判所のスケジュールで強制退去
　任売：一定の期間で相談可能

3 資金面
　競売：競売後の残金は一括返済、退去資金無し
　任売：任意売却後の残金は分割、退去資金捻出、期間計画資金確保

その他：リースバックも相談可能

この様に大きく違います。

では、デメリットについて違いはあるのでしょうか？

色んな解説をご覧になる方の中で任意売却のデメリットと題し説明をして要る事もありますが、任意売却のデメリットでは無く任意売却になった原因が引き起こすデメリットになります。

結論、競売と比較した場合のデメリットは無いと思われます。

この様に任意売却を選択していざ相談をする時にどうされますか？

業者探し

ネット検索でたどり着いた先には色んな会社がエントリーしているでしょう。

最初に並んでいるのが
広告でその後に検索ワードで検索上位に上がってきた会社になります。

ご承知でしょうが広告は運用資金を沢山投下すれば上位に表示されていますし検索ワード上位に上がってきた会社は、大手またはその分野に力を入れている会社となるのでは無いでしょうか？

ただ、これだけで任意売却の相談に適した会社かどうかは決めかねます。

大手の場合、
どうしてもネット環境の整備ができており検索ワードに引っかかります。
任意売却をできる会社はあまりありません。

広告だけをしている会社の場合。
任意売却でもネット広告だけをなり合いに受けて不動産会社へ丸投げするケース。

各種、任意売却協会の場合
任意売却協会とはあってもよくみると色んな協会があります。
これらの会社は一般の不動産会社よりも任意売却を専業に取り組んでいる会社でしょう。

このような仕分けを参考にして任意売却の業者を選んでください。

また、任意売却は地元の業者が良いでしょう。
それは、不動産は土地勘や地域の消費動向などがよく分かったり行動の早い業者の方が債権者としても信頼するからです。

また、検索ワードで任意売却の比較を参考にしても良いでしょう。

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不動産投資ローンの返済に困ったら！

投資用不動産のローンに困ったら！

住宅ローンの返済以外のローンで多いのが、投資用ローンの返済ができない！

昨今の投資ブームで株式、仮想コイン、FX、と共に投資用の不動産を運用しているサラリーマンや自営業の方が居られます。

今回は、投資用不動産について少し考えてみませんか？

△投資とは？！
今更投資とは？と思いますがこの基本の入り口を見間違える、要は勘違いしたまま投資に手を出して失敗してしまうケースが大半なんです。

この様に言い切ることができるのは弊社が、
不動産会社として管理、仲介はもちろん貸家業及び収益マンションの企画運営を実際に営業種目として専業しているからです。

プロの目線で見ると直ぐに弱点や問題点はわかります。

皆さんは、何故？不動産投資をしてしまうのでしょうか？
決して不動産投資自体がダメな投資ということではありません。
もっと冷静に決断して頂きたい投資だからです。

不動産投資は単価も大きく同時にローンを組むことが大半でしょう。
（現金投資の場合は別の世界観がありますね。）

不動産投資をする理由として先ず、定期的な利益があり、節税が出来、最後にまとまった資産が残るからではないでしょうか？

その通りです。

が、それは予定通りになった場合でそれが続いた場合です。

一般の方で多いのは
ある投資会社からこのような営業を受けてローンで購入してしまった。
こんな回答が多いのです。

次に、知り合いの不動産会社の紹介で購入した。

何も最終的には見切り発射で購入したことになります。

問題点は何か？知りたいところでしょうが表面的な理由や条件的な回答は、数ある書籍や、ネットで検索すればいくらでも出てきますのでそれについてはここで触れません。

ネットを検索すれば、表面利回りや、ネット利回り、節税効果などなどの説明や注意点、それ以外に難しい専門的な用語をたくさん並べてご解説される資料がたくさんあふれています。

そんな事は二の次なんです。

簡単な事なんですが、

❶予想より仕組みが低下した場合にどう対処できるか？
対応して解決するかを決めていない事やそれを行う体力や知識がないことが一番問題なんです。

❷そんな良い話の物件や仕組みは普通エンドユーザーには回ってきません。

この2点を肝に銘じて話を聞き進めれば失敗しませんしもし失敗しそうな時に解決できます。

それでも購入するだけの魅力や自信がある場合にローンで購入してください！

資産や収入も最初は加算されて気分上々でしょうが借金や支払いリスクも増えるのですから。
プロの会社でも綱渡り的な一面を抱えて不動産投資にトライしております。

いかがですか？！
当たり前な話をしていますが実際にテクニックの話を何回もするよりもこのほうが良くないですか？

ちなみに弊社は、そう簡単に知人や会員の投資家に投資物件を紹介しません。

弊社が紹介する不動産投資案件は、
特別会員、協力会社に限定
投資予定の途中回収でも対応できる場合だけで商品化しております。

投資専用の販売会社の案件にはご注意ください。

不動産投資に失敗しない！
不動産投資ローンから解放されたい！

住宅ローンの返済に困ったら
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住宅ローン以外の滞納-マンションの管理費滞納はどうなる？

住宅ローンの滞納相談と同時に相談でよくあるのが固定資産税とマンション管理費です．

今週は、固定資産税と、マンション管理費の滞納はどうなるかお話しします．

マンションの管理費滞納

戸建と違いマンションの場合は、マンションの管理費と積立金を毎月払うことになります。

実は、このマンションの管理費と積立金、前日にお話しした固定資産税の支払いは、賃貸住宅の場合なら支払う必要がないものです。
当たり前なのですが、住宅ローンの支払いが出来ずに任意売却に来る方々の次の住まいは賃貸住宅です。

住宅ローンの返済が毎月8万円
次の賃貸住宅の支払いも毎月8万円〜7万円

このようなことが度々あります！

お気づきでしょうが、大差ないケースが多いのです。

この、管理費積立金と固定資産税を月々の支払いに充当すると
（例）
管理費：月12,000円
積立金：月8,000円
固定資産税：月10,000円
合計：30,000円

生活収支で毎月30,000〜40,000円程度の差額になるケースが多いのです。

住宅ローンを組む場合、事前にわかっていることではありますが、この事をどう消化されるか大きな起点になるようです。
初めて分譲マンションの購入を考えてモデルルームに行くとその雰囲気と支払い趣味レーションに惑わされます。

実際に、冷静に支払い状況を考えて、また一度冷静になって購入を決めていきましょう。

マンションの管理費の滞納があれば管理を受託する会社またはその管理組合と支払いの方法を決めなければなりません。

管理費滞納も放置すれば差し押さえとなる事案であり先日お話しした固定資産税の滞納同様で競売になる恐れもあります。
同じ生活スペースを共有する意味でもマンションの管理費を解決しないままでは新しい購入者が引き継ぎますから実際には解決しないと価格調整になります。
ただ、任意売却の場合この管理費滞納分を売却価格で債権者が譲ることはほとんどありません。
実際は、住宅ローンよりマンション管理費を滞納する方は少ないようです。
同じマンション内での出来事ですはか住み心地が悪からでしょう。

ですが、マンションの管理費の支払いが厳しいい状態なら早めに任意売却の決断をすることで有利な状況で手放すことが可能です。
任意売却になるとどうなる？
こんな心配がございましたら一度お問い合わせください。

固定資産税の支払いに困ったら

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住宅ローン以外の滞納-固定資産税の滞納はどうなる？

住宅ローンの滞納相談と同時に相談でよくあるのが固定資産税とマンション管理費です．

今週は、固定資産税と、マンション管理費の滞納はどうなるかお話しします．

固定資産税の滞納

任意売却の相談後に着手すると固定資産税の滞納があることが良くあります．
それは、本人の申告と同時に登記簿謄本をあげたらすぐに判ります．

登記簿は、住宅の所在地管轄の法務局で誰でも請求して閲覧できます．
以下謄本と言うようにします．

先ず、謄本の説明を簡単にします．
謄本は、建物と土地に大きく分かれています．

共通して表題部と権利部に区分されて表示され

・表題部は目的物の
土地：所在、地番、地目、地積、原因日（登記の日）
建物：所在、家屋番号、種類、構造、床面積、原因日（登記の日）
　このような情報を

・権利部は甲区と乙区に分けられます．

甲区は：その建物の名義人情報を
　 乙区は：その建物の負債情報を

載せています．

例：大阪市の住宅を大阪太郎さんが、3,000万円を関西銀行から住宅ローンを受けて購入した場合．

謄本には以下のような表示がなされます．

（表題部）
土地　　　　　　　　　建物
大阪市中央区…　　　　大阪市中央区…
2番1 2番1
宅地　　　　　　　　　居宅　　　
　　　　　　 60：00m2 1階　50：10m2 2階　40：10m2

（権利部）甲区
土地　　　　　　　　　　　　　　　　　 建物
所有権移転：平成25年4月1日　　　　　　所有権移転：平成25年4月1日
原因　　　：平成25年4月1日売買. 原因　　　：平成25年4月1日売買
所有者　　：大阪太郎. 所有者　　：大阪太郎

(権利部）乙区
土地／建物　

抵当権設定
受付日…
権利者その他の事項
原因　　：平成25年4月1日
損害金　：14％
債務者　：大阪太郎
債権額　：3,000万円
抵当権者：関西銀行…

概ねこのような表示になります。

本題の固定資産税の滞納が謄本に表示される場合、住宅ローンの表示とは少し違います。

上記のように抵当権は、権利部の乙に表示されるのに対し固定資産税などは権利部の甲区に表示されます。

その表示された状態を正式に差し押さえと言うことになります。

表記も＊差押、大阪市…

このように表記されます。

差押をされた物件は、住宅ローンの抵当権を抹消する同意、すなわち任意売却の承諾を得ても謄本上に大阪市の差押が残ります。
このような状態が解決しない場合、大阪市の申し立てで競売になります。
競売に振り出しですね。

競売回避のために任意売却をする場合、この差押の原因も同時に解決する必要があります。

実際の相談で多いケースは

❶固定資産税を滞納しているが、遅れながら払っている。
❷任意売却で住宅ローンの支払いをストップと同時に固定資産税は払う。
❸任意売却で購入が決まった買い手が払う。

このような解決法があります。

どちらにしても差押を解決しないまま売却を成立することはありませんので住宅ローンより優先しても滞納しない方が良いでしょう。
この場合差押より抵当権の方が優先されますが実際の取引ベースで考えると同じく解決する必要があります。

固定資産税の支払いに困ったら

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共有不動産の売却に困ったら
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リースバックの条件失敗しない為に！

リースバックでの買い戻し成功
これについての実例は以前ご紹介しておりますのでご参考ください。
3月30日　リースバック事例　成功から学ぶ…

以下、失敗しない為に！

・4月2日に絶対条件をご案内しましたが、
　ではその条件があればリースバックは成功するのか？！

　そのほかに意外な？事が失敗のきっかけになっています。

①業者選考に失敗：出来ないのに出来ると状況を引っ張られて失敗。
②途中から浮気　：相談の途中で気が変わる（ほぼ唆しによる）。
③時間配分　　　：相談の開始時期が遅かった、途中連絡不足。

この3点でのミスが実は意外と多いのです。

任意売却は、相談のタイミングが早いとそれなりの準備ができ、それによる利益も多くなります。
また、任意売却は不動産取引の一部ですが、特殊な手続きと知識が必要ですからできない業者が出来るふりをしているケースもあります。
＊　弊社は、一般の不動産事業者から任意売却の依頼も受けております。
最後は、相談中に違う情報などで話が進まなくなることがあります。

リースバックに失敗しない為に

①業者選び
②早く
③リースバックをするメリットを理解

この3点を押さえてください。

この説明が少し抽象的かと思いますが、ここの状況次第でアプローチしていきますのでご了解ください。

（補足）
任意売却によってリースバックを受けない方が良い場合が多数あることもあります。

リースバックはそもそもそこに住み続けた方が良い条件である場合だけです。
思い出や見栄でリースバックを選択しても経済的な理由で任意売却になったのでリースバックにしても元の状況になってしまいます。

実際に無理して賃貸のリースバックを受けれた場合でも家賃を滞納した場合は即時契約の打ち切りで退去になります。
そのような判断をしないために正確な状況判断をしてください。

例：リースバック可能条件、月／8万円、管理費積立金2万円、固定資産税年／12万円
　　同じくらいの広さの一般賃貸住宅、月／7万円

　　差額：月／4万円

弊社は、賃貸の仲介から引越業者の協力までワンストップで支援しています。

相談から結論まで。

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リースバックの条件買い戻しの成功と失敗

買い戻しのリースバック
今週は、その成功例と失敗例をご紹介したいと思います。

買い戻しによるリースバックの実例

リースバックには賃貸借で住み続ける方法のほかに買戻のリースバックもあります。

買戻しのリースバックは、賃貸借のリースバックよりもハードルが高くなります。
先ず、
対象の不動産に一定の利用価値がある事。
ここで言う利用価値とはその不動産が投資に見合った商品になるか否かです。

△買戻しのリースバックは、下記の条件が揃うことが前提となります。

・不動産の利用価値と設定価格のバランスが良いこと。
・期限内に投資されること。

△買戻しは家族間売買が直ぐにできません。
仮に任意売却対象の債務者本件以外の身内（同居家族、２親等）が買戻を申請しても許可は出ません。
住宅ローンも同じです。

以上の事から一旦、投資価値のある不動産に見合う状況にならないと成り立たないことがわかります。

賃貸の場合、本人の家賃設定価格が投資条件に見合うくらいになった場合に可能。
買戻の場合、買い戻す条件の売買価格に差益が出るかどうか。
買戻の場合、買い戻すまでの期間の投資益を生むかどうか。

住宅ローンなり投資用のローンであっても返済が厳しくて手放す不動産ですから、概ね協力者を探すことができないものです。

弊社（オーナーズ・プランニング株式会社）は、現在までONP投資プランニングよる投資家の協力などで多数の実績を残してきました。
また、一般のリースバックと（資産に余裕のある方）任意売却で資産状況（資産に余裕がない方）に大きな違いがありますから比較対象にはできませんからご注意ください。

この事から、リースバックは、賃貸によるリースバックが多くなります。
賃貸によるリースバックで一定の期間内に準備ができた場合に買戻しとなる場合が普通です。

＊実際には選んだ任意売却会社と保証会社との交渉次第で条件は大きく変わります。

次に、リースバックで成功、失敗をご紹介してみます。

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リースバック事例 成功例から学ぶ、2−2

成功例から学ぶ、2−2 （一般と違うリースバックに…）

賃貸借のリースバックと買い戻しのリースバックです。
今週は、その成功例と失敗例をご紹介したいと思います。

賃貸借契約によるリースバックの実例

２０１９年
兵庫県神戸市
徒歩２分
マンション3LDK
築１５年超過
世帯3人（大人2＋子1）
相談者：名義人、母、子

・相談内容
勤め先の状況が大きく変わり収入が少なくなった為に住宅ローンの支払いが難しい。
また、生活資金の確保のためにノンバンク数社からの借入がありその返済もある。
2人合わせての収入が35万円から23 万円に減少。
子供の学校があるためにできるだけ引越しはしたくない。
賃貸のリースバックは可能でしょうか？

このようなご相談でした。

収入源による収支の圧迫
支払いの2代原因、
一、住宅ローン月／9万円と管理費積立金2万円：合計11万円
二、ノンバンクの借り入れ返済月／7万円
その他：生活資金

賃貸のリースバックを成立さすには、物件を買い取った新しいオーナーから協力が得れないと成り立ちません。
そのため借手側の希望だけでは成立しません。

先ず、債権者と合意の上で販売活動を成立。
次に、新しい家主と賃貸借計画が合意。

この2点が成立しない限りできません。
よって再販設定価格がいくらに落ち着くかによります。

不動産の売却とは別で他の債務処理もアドバイスしたり債務整理のお手伝いもしております。
任意売却協会所属の弊社はそのアドバイス能力を示す協会からアドバイザー認定を受けています。
またここの経験は豊富で弁護士や司法書士などの案件や協力も得ております。

任意売却の依頼者は、今回先に
不動産を手放すので差し押さえや、抵当権設定による競売は回避されます。

依頼者の大きな利益は、ノンバンクに対する支払い方が大きく変わることになります。
それは、不動産を所有している場合と所有していない場合の返済に対する法的立場とその履行能力に大きな違いがあるためです。

家を持っている方は、それを失うのが、ない方は失うものはないと言う事です。

相談者＝債務者は、既に住宅ローンの返済のために任意売却という手段ん自ら自宅を手放し解決しようとしています。
これは、返済回避ではなく積極的な返済方法であり第1抵当権者と債務者の権利です。

この他の余力で残債務の返済が可能かどうかになってきます。
上記の相談者は、収入が激減したために先ず住宅ローンの返済を解決すべく任意売却を依頼して解決に向かいました。
結果として任意売却が成立するまで支払いをする事なく生活することになりました。

ノンバンクの支払いと残債務については別途交渉になりました。
このケースで対象のマンションは相場より少し安い価格で任意売却が成立。
債権者が売買の成立を急いだためです。

このマンションを購入した新しい所有者は毎月の家賃が10万円であれば当面賃貸借契約で所有しても良いと判断。
この所有者については、弊社の投資家で構成するファイナンス関連のネットワークを活用できました。

成功の3箇条
・マンションの任意売却が成立
・購入者が賃貸を了承
・賃貸借の家賃が希望額を満たした。

賃貸のリースバックはこの3点が成立する場合可能になります。

残債務は、収支計画を理解いただき月々3,000円
ノンバンクについては、債務整理を選択されました。

結果、この案件については希望年月2年間
子供の卒業まで
引越せずにそのまま家賃として月10万円を支払い生活を続けていけました。
収入の減少に対応した収支生活が可能となったためです。

この後相談者は一段落した２年後にもっと余裕のある賃貸住宅月／7万円に引っ越しされました。

次週は、買い戻しの実例の成功例と失敗例について

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リースバック事例 成功例から学ぶ、2−1

成功例から学ぶ、2−1 （一般と違うリースバックに…）

任意売却の醍醐味にはリースバックと言う手法があります。

一般的にリースバックと言う単語が昨今使われるようになりましたが、ここで扱うリースバックは一般不動産会社や、銀行が宣伝で使うリースバックとは違うものになります。

それは、競売回避の手段で使われるからです。

世間一般で宣伝されるリースバックは、概ね資産があって資金がない方にとっての手段です。

噛み砕いて言うウト、年配の方が住宅ローンの返済がないが生活資金の余裕もない等が代表的な利用者と思います。
この場合は、自宅を担保に借りるのでは無く自宅を売却しそのままその賃貸で住む事です。
この、リースバックは生涯の終期を逆算して生活資金を工面するモデルです。

＊この一般的なリースバックも日本ではまだまだ世間に浸透していませんね。
扱う業者の選択にも注意が必要です。

任意売却でのリースバックは、これらと違い資産より債務が多い債務超過の状態から始まる話ですから完全に条件が違うことはお解りでしょう。

・一般市場（不動産、金融）でのリースバック▶️資産＞債務
・任意売却（任意売却専門）でのリースバック▶️資産＜債務

競売回避のためのリースバック！
これが、ここで言うリースバックになります。

以前リースバックには大きく分けて２種類のリースバックが有るとお話ししています。
2月17日参考

賃貸借のリースバックと買い戻しのリースバックです。

今週は、その成功例と失敗例をご紹介したいと思います。

住宅ローンの返済に困ったら
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実際の生活中に体験する競売と任意売却との差、実例3

今週は、実際に起こっている事例でその差をご紹介します。

任意売却を依頼した場合の流れなら…その2

住宅ローンの返済が不能になって競売になるか任意売却で売却を済ました最終的な残債務はどうなるのでしょうか？

このようなご質問も多数寄せられます。

残債務について。

残債務とは、住宅ローンの返済をしても残っている債務です。
すなわち、競売になった後その競売で落札された価格で住宅ローンを全額返せなかった残りの金額のことです。

任意売却にしてもこの残債務は発生します。
そもそも住宅ローンが市場価格で精算できないがために起こるのが競売または任意売却ですから。

残債務は、競売になっても任意売却で売却処理をしても残った金額を支払いしないといけないことについては変わりません。
帳消しにはなりません。

よって、残債務が少ない方が良いといいことになります。
任意売却は、概ね競売より高い値段で処理されます。
その理由は、競売は調査官の現場査定に基づいて最初の入札価格が決定されます。
その金額は一般市場価格よりかなり低めの設定を開始金額にして最高金額の提示があると落札される仕組みになっています。

任意売却の価格は、債権者＝保証会社と任意売却をする会社が市場価格にちかい価格を導き出して販売を開始しますのでスタートの価格自体が高めになっていいます。

予定金額で売却されるとその残債額は自ずと任意売却の方が少ないことになります。

例：住宅ローン残2,600万円の場合
競売落札1,200万円／残債は、1,400万円
任意売却1,800万円／残債は、800万円

競売になった場合は、残り1,400万円を
任意売却の場合は、残り800万円を
このように残債務を支払う必要があります。

この残債務を一括で請求されます。

任意売却の場合は、任意売却を開始した時点でそのことを前提にして交渉もしていく流れになりますから残債務についても保証会社から無理な一括請求はありません。
任意売却協会では受理した任意売却の案件についてはこの残債務の交渉までアドバイスしております。

長期で支払うための交渉事例：毎月／数千円・数百回払い？？など〜以前2月18日に掲載させていただいたのでご参考ください。

住宅ローンの返済
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実際の生活中に体験する競売と任意売却との差、実例3

今週は、実際に起こっている事例でその差をご紹介します。

任意売却を依頼した場合の流れなら…

①ローンの滞納
又は、論の返済を断念する状況に
⬇️
任意売却の相談する

　 ＊電話、メール後に自宅訪問、または会社来店頂くなどによって依頼確定。
⬇️
弊社（任意売却協会会員）が、債権会社へ連絡し任意売却の会意思相談を開始。

競売との違い①

・債権者から支払いの請求がストップ
・出口戦略を開始＝概ね何時ごろまで自宅で過ごしいつ引越しするか等
・売却情報の漏洩は無い
・売却の準備を債権者と開始（販売手続き開始）
・一般の不動産会社が無断で集客したり訪問されたり混乱することもありません。
ここで売却活動に移行しますが、競売と違い一般の住宅販売と同じ状況で販売活動がなされます。
競売では、裁判所で広告され情報を競売として拡散されますが任意売却はそれがありません。
よって、近隣の方には自宅の販売は、競売・任意売却などの事情は関係なく自宅を売却し引越ししますと伝われば何もストレスを感じたりせずに済みます。
中古住宅販売にすぎません。

同じ自宅を手放すにしてもここまでだけでも大きな違いがあります。

それに大きな支払いのプレッシャーから正規の方法で開放されますからどんなに気楽になれるかご想像ください。

こんな表現をできるのは、私自身が様々な経験（実家の競売を任意売却にした経験）をしていますので同感できるからではないかと思っています。

不動産事業のほか、金融機関での貸付、回収業務、賃貸の営業から販売の営業、法務事務、会計事務、土木建築、リフォーム事業まで幅広い経験を活かしこの任意売却の相談を始める経緯となりました。

オーナーズ・プランニング株式会社の任意売却事業に対する姿勢はそれらの積み重ねに過ぎません。

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実際の生活中に体験する競売と任意売却との差、実例2-3

今週は、実際に起こっている事例でその差をご紹介します。

続き

①住宅ローンの滞納（3ヶ月〜6ヶ月）
　⬇️＝期限の利益喪失
②保証会社による代位弁済
　⬇️＝（1〜2ヶ月）
③差押（競売の開始決定）
　⬇️＝（1〜3ヶ月）
④配当要求終期の公告（裁判所に掲載）
　⬇️
⑤執行官の現地調査
　⬇️
⑥期間入札の公告、入札の実施（2週間）
　⬇️
⑦開札期日（1週間程度）＊取り下げ可能日はこの前日まで！
　⬇️
⑧売却許可決定期日
　⬇️
⑨売却許可決定確定
　⬇️
⑩代金納付期限通知
　⬇️
　代金納付、所有権移転（1ヶ月程度）
　⬇️
明け渡し、強制執行（明け渡しがなされない場合）

このような流れが、競売の流れになります。

先日までのお話は、⑤〜⑦の間に起こった実際の話です。

また、競売の配当要求期の公告がされたら一般の不動産仕入れ業者から様々なダイレクトメールや訪問の攻撃に会うことも多くなります。
このことについてはまたの機会に触れていきます。

⑦以降は、事務的な流れに沿って速やかに行われます。

任意売却は、任意売却の意思を債権者に伝えその依頼を任意売却協会の会員（専門の不動産会社）などに依頼することでこのような辛い思いをせずに販売をする事ができる唯一の方法になります。

実際に、依頼した場合競売とどのような違いになるかイメージしてみたいと思います。

大阪／兵庫（阪神間）の任意売却は、

任意売却チームNo1
オーナーズ・プランニング株式会社
https://op278.com/contact/

実際の生活中に体験する競売と任意売却との差、実例2-2

今週は、実際に起こっている事例でその差をご紹介します。

続き

①住宅ローンの滞納（3ヶ月〜6ヶ月）
　⬇️＝期限の利益喪失
②保証会社による代位弁済
　⬇️＝（1〜2ヶ月）
③差押（競売の開始決定）
　⬇️＝（1〜3ヶ月）
④配当要終期の公告（裁判所に掲載）

03月24日をご覧ください

嫌な事はまだ、あります、、、

競売になった事で裁判所に公示された後に起こった、起こる事は何？

貴方の今、住んでいる状態の自宅が、貴方の意思とは関係なく不動産屋の売却物件として広告物で拡散されるケースが出ています！

ピント来ない方のためにもう少し噛み砕いて表現していきます。

先ず、状況としては競売になったことで自宅の中を資料化（写真、間取り）されて裁判所に公告されました。
そのことで不動産を探していた地域の不動産屋が貴方の自宅を商品化しました。

商品か？

競売になってしまった自宅は一括で買い戻す以外概ねスケジュールに乗っっとって競売物件としてら落札されていきます。
そのことを想定して狙いを定めた不動産会社が、事前に宣伝広告したのです。

一般的には、競売の入札によって不動産会社なり個人でありその最低価格以上で入札した後にその不動産を商品とします。

だだこのケースの場合

入札されることを想定して自社の商品のふり、または競売の落札の依頼または、コンサルティングの名目で勝手に競売のかかった家を一般のチラシ（当時）、最近ならWEBで先に顧客を集める方法を取ったのです。

このことから、住んでいる家が売却の依頼もしていないの間取りを世間に晒されたり、外部から写真を撮られたり、自宅前をうろうろされたり、必要以上に近所に知らされたのです。

任意売却を選択していればこれらの事態は全て起こりません！

このような事例からも競売と任意売却は、その始まりから全く違うことになってきます。

住宅ローンお返済ができなくなって相談することは生涯２回とありません。
ですから、皆さんは貴重な帰路に立たされた場合この2択で迷う必要はありません。

現在、住宅ローン、
投資用マンションのローン
などのお支払いに困っている場合は、ぜひご参考に。

次週は、その後の競売スケジュールに沿った違いをお話ししていきたいと思います。

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実際の生活中に体験する競売と任意売却との差、実例2

今週は、実際に起こっている事例でその差をご紹介します。

続き

①住宅ローンの滞納（3ヶ月〜6ヶ月）
　⬇️＝期限の利益喪失
②保証会社による代位弁済
　⬇️＝（1〜2ヶ月）
③差押（競売の開始決定）
　⬇️＝（1〜3ヶ月）
④配当要終期の公告（裁判所に掲載）
とは？

・この時点から、実際の経験者が苦労する局面になります！

競売になってしますと実際の金銭的な不利益よりも精神的な不利益が多いのでは無いかと思います。

競売配当要求が決まって裁判所に掲載されると何が代わるのか？

・俗に表現すると、世間にその情報がさらされます。

裁判所に行けば、またはWEB上で貴方の自宅が競売にかかった事が一目瞭然になるのです。
それは、ご近所さんに知れ渡る事になるのです。

なぜ？

競売物件を専門に買い入れする業者（不動産）、またはそのエリアで自宅をそのサイトまたは裁判所の情報から探している一般の方がいるからせす。

自宅は
公開される前にまず、専門のスタッフ（裁判所）がきて自宅の内部を写真にとり間取りを書いて資料化するのです。

住宅ローンの支払いができず途方に暮れている方がそのような訪問に対して対応することがかなりのストレスになることは想像できると思います。

資料化され公示される！
近所の目が気になります？！

嫌な事はまだ、あります、、、

次回は、この事で起きた実際のお話に触れてみます。

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実際の生活中に体験する競売と任意売却との差、実例1

今週は、実際に起こっている事例でその差をご紹介します。 住宅ローンの滞納を3ヶ月以上放置すると銀行は、一括弁済を要求します。 もちろん、それに応じる事は出来ないのでその請求の履行を融資をした銀行と契約している保証会社がそれを肩代わりして銀行に一括で精算します。 銀行に一括で支払った保証会社はその支払いを住宅ローンを組んだ方に請求します。
これが、住宅ローンの債権者が銀行窓口から保証会社に代わる課程になります。

皆さんがご相談に来た頃、任意売却の窓口は保証会社に代わっています。

では、実際に不動産競売の流れをイメージしてご紹介していきます。

①住宅ローンの滞納（3ヶ月〜6ヶ月）
　⬇️＝期限の利益喪失
②保証会社による代位弁済
　⬇️＝（1〜2ヶ月）
③差押（競売の開始決定）
　⬇️＝（1〜3ヶ月）

＊ここまでは、外部資料として出回りません、
ここまでの所要期間はお住まいの地域によってまたは、金融機関によって変わりますが、最近は以前よりかなりスピードが速く処理されています。

＊昨今は、一時的にコロナ禍でリスケ処理で伸びています。

実際の感覚では、この時点になるまで概ね6〜7ヶ月くらいでしょう。

競売と任意売却の実際の差が出るのはこの期間を経過した後に大きな差があります！

△ この時点での　競売と任意売却との差は？

1 精神的な違いが大きい
　競売の場合　　：毎月の請求は継続される
　　　　　　　　：各種通知が来る
　　　　　　　　：目標が無いための不安が増える

　任意売却に場合：請求はストプ
　　　　　　　　：通知無し
　　　　　　　　：任意売却の説明後で今後のスケジュールが確定

2 実際の利益・生活資金、計画資金の計画
　競売の場合　　：無し
　任意売却の場合：可能

この時点だけでも競売と任意売却を選択して任意売却協会会員にご相談を決めた場合の差は有ると思います。

弊社、オーナーズ・プランニング株式会社は、協会内でも優秀会員として主に大阪、兵庫の阪神エリアを中心としたご相談を積極的にお受けしております。

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住宅ローンの返済ができなくなる前に相談を、3

今週は、任意売却の相談で大切な事、時期と依頼先について

何度も、お話しする事になりますが、任意売却の成功は、相談の時期と依頼先によって結果が変わります！！

②依頼先について、2

これも常々お話しする事になりますが、依頼先は病院を選ぶことと同じと解釈して良いでしょう。
変な例えになりますが、内科を受診しないといけない方が、外科、ましてや歯科に相談してもダメなことと同じですから。

相談先を選ぶ場合、任意売却を専業とする会社でも対象の不動産のエリアがエリア外の場合は少し問題があります。

その理由は、不動産を扱うので現場の事情、そのエリアをよく知っている業者でないと債権者（保証会社）と交渉して販売活動を堅実に行うことが難しいからです。

インタネットやSNSで集客から販売の手続きまでできるようになっていますが、やはり不動産の確認、正確な交渉、迅速な対応をこなすには現場を営業管轄にしている売却業者に依頼することが賢明と思います。

以前、業者選びに注意することの一つに紹介業者に注意することを掲載しましたが、検索して仮に任意売却業者であっても実態は集客だけで紹介のみをする会社もあります。
対応のできる任意売却会社に紹介できた場合はまだ良いでしょうが、紹介されて実務をする会社がいまいち解っていない、ひどい場合はそもそも出来ないが登録だけしているケースもございます。
そのような失敗相談もありますのでご参考ください。

弊社のエリアは、大阪と兵庫県、京都市内をエリアとしています。

特に
大阪市内を含み大阪府全域、明石から尼崎までの阪神エリアについては時に積極的なエリアとしています。

また、弊社は任意売却協会所属につきエリア外のご相談については、信頼のできる協会員を指名して対応を依頼することも可能です。

住宅ローンのお支払いに困って相談先を決める場合にはぜひ参考にしてください。

任意売却の相談を専門とするチームがある会社までご相談ください。

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住宅ローンの返済ができなくなる前に相談を、2

今週は、任意売却の相談で大切な事、時期と依頼先について

何度も、お話しする事になりますが、任意売却の成功は、相談の時期と依頼先によって結果が変わります！！

②依頼先について

これも常々お話しする事になりますが、依頼先は病院を選ぶことと同じと解釈して良いでしょう。
変な例えになりますが、内科を受診しないといけない方が、外科、ましてや歯科に相談してもダメなことと同じですから。

ただ、住宅ローンも返済に困って相談することは、生涯に数回はありません。
皆さん未経験者ですし内容も第三者に相談しにくいと思います。

それに、いろんなストレスから正確な判断をしにくなるのも住宅ローンの返済ができない相談者が抱える同一的な問題点です。

以下の状況の方は、事前に一度ご相談ください。

・現在、住宅ローンの返済が厳しい
・これからの、住宅ローンの返済に不安が多い
・住宅ローンの返済が遅れている
・住宅ローン返済をリスケをしている
・投資用マンションの返済に困っている
・実家の売却に困っている
・リースバックをし、そのまま住みたい
・リースバックをして今後買戻もしてみたい
・任意売却の依頼先を検討している
・任意売却を依頼しているが結果が出ない
・住宅ローンの返済を銀行と交渉中
・離婚によって早期売却が必要
・収入の低下で住宅ローンが負担
・競売は回避したい
・弁護士に相談中

任意売却の相談を専門とするチームがある会社までご相談ください。

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住宅ローンの返済ができなくなる前に相談を、1

今週は、任意売却の相談で大切な事、時期と依頼先について

何度も、お話しする事になりますが、任意売却の成功は、相談の時期と依頼先によって結果が変わります！！

①時期
住宅ローンの支払いを出来なくなる、又は出来ない状態になって直ぐ、延滞3ヶ月を経過する前にご相談ください。

任意売却を成功させている相談者の約半数は延滞前、又は延滞後すぐの相談です。

これらのタイミングでご相談頂いた案件は、概ね時間的余裕による利益、即ち引越しの時期、生活費、引っ越し代、次の住まいの手配に余裕があり且つ交渉による成果も期待できます。

特に、就学時期が気になるお子さん（3月から4月の進学など）をお持ちの方は特に時期を逆算して交渉を進めていくのが良いかと思います。

一方、延滞後3ヶ月以上、特に6ヶ月を経過してご相談頂いた案件は、上記のような成果は期待できません。

それは、住宅ローンの返済に対する相談窓口が、銀行窓口から信用保証会社などに移行して一定の期間を経過した場合、競売開始の手続きに入るからです。
このタイミングで交渉を依頼しても競売の取り下げに至ることはほぼありません。

その理由は、競売開始手続きに費用が掛かっている事、それと交渉後すぐに解決するとは限らないからです。

住宅ローンの返済に困ったら

滞納前に、滞納から3ヶ月以内に、滞納から4ヶ月を経過して競売の開始決定通知が来ても諦めずに、

任意売却の相談を専門とするチームがある会社までご相談ください。

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大手の不動産会社に売却を依頼していますが、一向に売却が進みません！

・西宮市在住Cさん
住宅ローンから解放されたいので売却を〇〇不動産にお願いしていますが、進みません。

家族構成
本人、妻、子供3

本人：会社員
妻　：パート
子　：学生3

現在、住宅ローンの滞納はありませんが、離婚を前提に自宅の整理のために不動産の処分をしたいために大手の不動産会社に売却を依頼していますが進みません。

上記のような環境の変化が理由で自宅の売却をする相談も多い内容になります。

今回のPOINT（問題点）

急ぎ
相場
相談先

この3点になります。

①急ぎ：離婚の成立とその証として自宅の処分を明確にしたい思いから
　問題点：急ぎで売る場合は、価格を落とす必要があります。

②相場：全国展開の大手に頼んでおけば良い結果になるであろう
　問題点：相場より安くないと早く売りにくのは明確、且つ手数料の支払いがあるためにそ　
　　　　　の分を上乗せして販売開始に。

③相談先：大手なんで
　問題点：大手＝結果を出す、とはなりません。

今回は、急いで売却をしたいがその必要があるにもかかわらず相場で販売依頼をした事です。
相場販売では、他の物件と競合しますからタイミングが合う場合を除くと販売まで一定の時間を要します。
また、今回はその相場を高めに設定されていました。

相場⇨4,300万円
設定⇨4,600万円
残債⇨4,500万円
依頼開始から6ヶ月経過、引き合い0件

不動産の販売業社の立場から助言しますと販売開始から6ヶ月引き合いがない場合は、明らかに売却価格の設定に無理があると結論づけてもおかしくないです。
そうなった原因があるはずです。

以下原因

・急ぎのため、地元で全国的な業者に任せていれば早いであろう、また高く販売も可能であろうと思い込んでしまった事です。

・手持ち資金がないために普通支払う事になる仲介手数料も上乗せした金額で販売に出されていた事です。

＊　任意売却の場合は手数料をいただきません。

・残債が概ね相場より多い為に普通売却はできない可能性が高いのに無理な設定を任意売却が出来ない会社に依頼した事です。

結論は依頼先を誤ったために無駄な6ヶ月を費やした事です。

上記のような状態の方の相談も多く解決してきていますので、相場と残債額が同等くらいの相談も積極的にどうぞしていただければと思います。

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弁護士に相談していますが、任意売却を勧められました。

・大阪府在住Bさん
借金が多く、破産を視野に弁護士に相談したところ先に任意売却をしてきてくださいと勧められました。

家族構成
本人、妻、子供1

本人：自営業
妻　：パート
子　：学生

事業資金の行き詰まりと今後の見通しが悪いために自己破産を検討
住宅ローン以外の借金も多く弁護士に相談した。

収入：月／50万円、妻／10万円
借り入れ金返済、月／25万円
住宅ローン月／12万円
生活費に残せる金額、20万円

光熱費、学費、保険、その他一般生活費の合計は、27万円程度

毎月10万円ほどの赤字を．．．

仕事の先行きと今後の見通しが厳しいために破産を決断し弁護士に相談しましたが、住宅の処理は先に任意売却の相談ができる不動産会社でしてきてくださいといい事です。

実際このようなケースは珍しくなく、弊社でもわりと多いご相談の部類になります。

では、何故？破産の相談に行ったのに任意売却を勧められて且つその専門業社に行くことを勧められるのか？

前にのこの問題に触れましたが、破産の手続きの中で資産が存在する人とそうでない人とは手続きの手間が違う為です。

弁護士事務所も同じ報酬で手間のかかる仕事に持ち込みたくないのでしょう。
この問題は破産法、破産物件、破産管財人などの情報を調べていくと理由がわかると思います。

そこで、資産として破産お手続きに邪魔な不動産を先に排除してから破産を受理したいという事になるのでしょう。

この問題も実は、デリケートな問題で本来は破産を前提にある資産だけを計画的に排除することはできません。

ただ、今回のように資産が住宅だけ、尚且つその不動産に絡む債権者の数が少ない場合は破産の前に出来ることを全てした事で（住宅の任意売却）最終的に破産を選択しましたと言いシナリオに持ち込む事で破産手続きに入るケースが多いのです。

任意売却は、不動産取引の中でも特殊取引になります。

弁護すから進められた場合は、実績豊富な任意売却会社を選んでご相談ください。

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任意売却相談で多い内容と質問4．．．

・大阪市在住Aさん
現在、住宅ローンの支払いをしていますが、今月末の支払いから難かしいので相談したいです。

家族構成
本人、妻、子供2人（合計4人）

本人：会社員
妻　：パート
子1 ：小学生
子2 ：未就学

①時間の問題
②予算の収支問題
③子供の学校問題

・③子供の学校問題

この問題は実に一般的な相談でありながら、弊社としても何とかして解決したい課題として取り組んでおります。
親として子供の気持ちを大切にすることがどんな思いなのか差し図ると他ならないからです。

競売は、前にも触れたように裁判所の一方的な手続きで進んでいきますからご相談者の方々の生活のタイミングには一切考慮されることはありません。

一方、任意売却は
その特徴の一つとして、時間についても一定程度の余裕が発生させることができる場合があります。

このケースの時間とは？
子供の就学に、進学などの合わせて進めていこうという事です。
これも一定の制限があります。
時期、債権者の姿勢、相談者の状況など

出来る場合　＝早めの相談
出来ない場合＝競売と同時進行など

ですから皆さん、困っていた場合はとりあえずご相談を開始来てみてはいかがでしょうか！？

＊具体的なメリットについては個々の相談から、又は相談者の声からご覧ください。

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任意売却相談で多い内容と質問3．．．

・大阪市在住Aさん
現在、住宅ローンの支払いをしていますが、今月末の支払いから難かしいので相談したいです。

家族構成
本人、妻、子供2人（合計4人）

本人：会社員
妻　：パート
子1 ：小学生
子2 ：未就学

①時間の問題
②予算の収支問題
③子供の学校問題

・②予算の収支問題、

住宅ローンを組んでいる方が殆どですから今月来月から支払いができそうにない状況下で売却手続きに入っても問題だらけとなります。
要は、お金が払えない＝ローンの精算が出来ない状況なのです。

競売をイメージした場合以下
⬇
最低入札価格1,200万円
落札価格1,600万円
残債務1,300万円＝一括請求対象

最近の競売のスピード
競売開始決定から2〜3ヶ月程度で決着

相談者の利益はありません。

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任意売却相談で多い内容と質問2．．．

本日から、実際の相談者からの問い合わせをご紹介します。

・大阪市在住Aさん
現在、住宅ローンの支払いをしていますが、今月末の支払いから難かしいので相談したいです。

家族構成
本人、妻、子供2人（合計4人）

本人：会社員
妻　：パート
子1 ：小学生
子2 ：未就学

①時間の問題
②予算の収支問題
③子供の学校問題

・②予算の収支問題、
住宅ローンを組んでいる方が殆どですから今月来月から支払いができそうにない状況下で売却手続きに入っても問題だらけとなります。
要は、お金が払えない＝ローンの精算が出来ない状況なのです。

普通売却をイメージした場合は以下
⬇️
住宅ローン残高：2,900万円
市場価格：2,400万円
残債務：500万円

マイナス500万円
仲介手数料85万円

約600万円の不足です。

この問題予算を、有利に解決する方法が！！

任意売却です。
なぜ？については実際の相談者の声からもご覧ください。

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任意売却相談で多い内容と質問．．．

本日から、実際の相談者からの問い合わせをご紹介します。

・大阪市在住Aさん
現在、住宅ローンの支払いをしていますが、今月末の支払いから難かしいので相談したいです。

家族構成
本人、妻、子供2人（合計4人）

本人：会社員
妻　：パート
子1 ：小学生
子2 ：未就学

この方の相談は？

一般的な方法では、町の不動産仲介業者に依頼して自宅を売却する方法が浮かびますが？？

POINT
は、急な事情、又はその状況に至ったため物理的に間に合わないということになります。

物理的に間に合わない？とは．．．

①時間の問題
②予算の収支問題
③子供の学校問題

・①時間の問題は、
売却依頼をしても希望通りの期間に手続きを終えることが出来ない事です。
不動産の売却には色々な手続きが必要ですから、金額、次の住まい、その他

一般的には、売却依頼から引渡しまで最短のイメージでも3、4ヶ月は必要かと思います。
これもあくまで、対象の不動産が正常な価格で精算できた場合になります。
多くは、売却まで6ヶ月は必要かと思いますがスピード売却をするなら価格を下げて売却することが手っ取り早いでしょう。

ご相談者は、今月来月の住宅ローンの支払いに困ったと言うことですから価格を自分のふところ事情で決めて清算出来ません。

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残債務の交渉と結果のイメージ

交渉結果：例1
任意売却後の残債務８００万

・支払い開始3ヶ月後
・毎月１万円

？？？
８００万を毎月１万円なら６６年掛かります。

一旦このような交渉も可能です。
具体的な案件ごとに違いはありますが、お支払い可能な状況まで交渉をしております。

⬆以前2月4日のコラムでお話しした例です。

債権者との交渉前に材料としてご本人の資産表を整理する必要があります。
それを元に交渉するとスムーズになります。
そのお手伝いは弊社がさせていただきます。

毎月数千円単位の返済例も多数です。

？？？
計算上長期（５０年）になったりもっとロングの試算なるケースもありますが、そこは裏事情を熟知しておりますのでお任せください。

債権者側も内部処理方法がある為です。

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残債務はどうなるのか？

残債務について…

競売で強制売却された場合
任意売却で任意売却した場合

どちらも残債務は残ります！

残債務とは、住宅ローンの債務が対象の不動産を売却した金額で完済出来なくて残った借金を言います。
この残債務は一括返済を求めて処分された不動産とセットですから原則一括返済の対象になります。

だだしこの問題も手立てはございます。

オーナーズ・プランニング株式会社では、各相談者の資産と収入状況を貸借対照表と損益計算書に置き換えてご説明し債権者と交渉できるようにしております。

この点についても他社と差別化している点になります。

では具体的なイメージをご案内いたします。

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リースバック／賃貸で借りるには…2

pointは、その物件が投資に値する物件になるのかが大事になります。

＊物件＝元貴方の自宅が、投資に値する効果が出るかです！

物件の再生＝値段と改築などは債権側と弊社がしていくことになりますが、肝心の賃借人は貴方になります。

＊立場を変えて考えてみましょう。

同じ自宅を貸すときに、①10万円で、②5万円で借りに来たお客のどちらを選択しますか？

・・・普通は①になります。

＊弊社は、その①から②の間になるような仕組みで日々努力をしております。

但し、決定的な条件は、やはり収益率になりますから、借りる方がどれだけ払って行けるか？支払っていく価値があるのかを初めに考えて頂ければスマートな答えになるのではばいでしょうか。

年間、お受けした相談でリースバックに行き着く案件はほんの数件になります。

決して多くはないのですが、リースバックよりもよい結果で終焉するケースも多いことがたくさんありますので、諦めずにご相談ください！

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リースバック／賃貸で借りるには…

その物件に、借りて住む理由がある場合は相談ください。
違う物件でも良いまたは、違うエリアとか違う物件が良い場いいは、リースバックではないですが、色々とご提案できる情報もございます。

リースバックは少しハードルの高い方法になります。
気持ちとかでは解決出来ません。

相談を持ち込まれた会社にの限界はあります。
但し、状況の把握と引き出しの多さで差があります。

今日は、賃貸でリースバックをテーマにします。

（流れ）
任意売却の相談と依頼
↓
債権者と弊社が交渉
↓
販売活動と価格調整
↓
投資者探し
↓
売却
↓
投資者と賃貸借契約

このような流れです。

pointは、その物件が投資に値する物件になるのかが大事になります。

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リースバックの成功と失敗

自宅を手放すにしても、同じ状態（場所）でしばらくお住まいになりたい事はよく理解できます。

で、あなた自身は、リースバックが可能か？知りたいと思う方が多いはずです。
前日の答え）、2月11日　参照

リースバックの種類は２つ
①賃貸で借りる
②買い戻しする

リースバックは、弊社の能力がどんなに良くてもそもそもの不動産、相談のタイミングが割と進めていくことすらできません。

リースバックのコツ

・早めの相談
・不動産の価値が一定以上（場所、状態）
・リースバックを受けて行ける体力があるか否かの判断

この3点に限ります、これが欠けている場合はリースバック相談不可です。

リースバックができないなら？

競売を待つ？
任意売却を選択？

勿論、私なら任意売却を選択して以下のメリットを享受したい次第ですね。

・多くのストレスから解放
・請求の停止
・時間的なコントロール、退去まで
・裁判所からの調査と公示による辱めもストップ
・引越し費用の捻出と一時資金の相談も
・当面の間同じ環境で準備できること

などなど

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リースバックは可能ですか？

このような問い合わせが、増えております。

答え　：　物件と相談者に残された時間と資力次第です。

なので、問い合わせした業者が無条件で出来ますと返事した場合は、ご注意ください。
注意とは？：無責任対応になりがちですし、おそらく大したスペックはないと思われます。

相談者は、何かれ希望的観測に囚われている状態ですから“甘い言葉“に誘われないで現実を的確にまとめて進めてもらえるアドバイザーと出会えるかが一番の解決策になると思います。 誤魔化して解決できる問題ではありません。

また、資金の確保の問題でも突拍子のない金額を準備できることもないのです。
実際の生活資金を、捻出する場合でもお持ちの不動産とご自身に残された時間＝任意売却の交渉期間、その他余力によって違います。

“甘い誘惑“＝金額で誘うような会社に相談されるとかえって損をするのではないでしょうか。

リースバックの実績が豊富な弊社は、豊富な情報と知識から与えられた時間内で的確なお答えで対応しております。

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相談費用が0て本当？

成約後に頂くこともありません！
ご安心ください。

そもそも、任意売却を専門とする不動産業者と一般の街の不動産業者とは違いがあります。

それは、
物件自体がマイナス物件、希望価格で売却が成立しない不良債権を扱うから。

また、 債権者と法務処理の相談などをしながら共同で売却価格を決めて行きますので一定の信頼と実績それに知識が求められます。

一般の不動産会社なら、営業担当者のゲージすなわち売り上げ成績が個々のノルマや店のノルマに課されていますが、

オーナーズ・プランニング株式会社は社員のノルマは一切なく社を挙げて取り組んでおりますので手数料重視の視野で対応する事はありません。

正しくは、成功報酬型で且つ債権者側から制約報酬を頂いて終わりです。

費用が掛かるとしたら、所定の証明書くらいです。

＊引越費用については既にご説明しましたのでそちらをご参考ください。

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引越の不要な荷物は？

ご心配いりません！！
大量のゴミがあっても大丈夫です。

そのままの状態で引き受けておりますのでご心配いりません。

このようなやり取りで一安心される相談者が多数おられます。

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任意売却で引越しのタイミングは？

競売の時は、自宅が落札されて間もなく退去勧告があったり時には強制執行官が来て退去を迫られてしまいます。
これらは、自分のスケジュールではありませんのでかなりのストレスになります。

任意売却なら！
ご自身のタイミングで引越できます。
ただし、任意売却が早期で成立したり競売と同時進行で時間がない場合はタイトな時間になります。

中には、任意売却を依頼して間もなく引っ越す方もおられます。
その場合は、引越費用をオーナーズ・プランニング株式会社が立て替えるケースもあります。

また、依頼されて引渡しまでの期間6ヶ月〜8ヶ月くらいまで目一杯、居られるケースもございます。

いずれにせよ、スケジュールを組みやすいのでストレスは減ります。

住宅ローンの返済でお困りの場合は、早めにご相談ください。

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破産などの法務処理は何処で？

・オーナーズ・プランニング株式会社の特徴

任意売却チームNo1
オーナーズ・プランニング株式会社

2 その他
・破産などの法務処理サポート

相談者の中に多いのが
①弁護士に相談したところ先に任意売却をしなさい
②破産を検討している
このケースが多々あります。

どちらも破産を視野にしたものでありますが、破産法及び破産の手続きに不動産の存在がひっかかると手続きにかかる手間隙（時間とお金）がかかる事になります。

弁護士事務所経由の相談もお受けしております。
管財物件の処理にも精通しております。

このような状況の相談は、任意売却で実績豊富なオーナーズ・プランニング株式会社へご相談ください。

大阪／兵庫（阪神間）の任意売却は、

任意売却　チームNo1
オーナーズ・プランニング株式会社
https://op278.com/contact/

残債務について…

・オーナーズ・プランニング株式会社の特徴

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オーナーズ・プランニング株式会社

2 その他
・残債（任意売却後の債務）交渉のサポート

任意売却は、債権額を下回って売買になりますから、
勿論、残債務として債務が残ることになります。

これについては競売になっても同じです。

では一般的にその債務はどうなるのかご心配でしょう。
完全に同時に0とはなりません。
＊破産手続きとは異なります。

オーナーズ・プランニング株式会社は、それについても的確なアドバイスと交渉をする事で皆様から評価いただいております。

交渉結果：例1
任意売却後の残債務８００万

・支払い開始3ヶ月後
・毎月１万円

？？？
８００万を毎月１万円なら６６年掛かります。

一旦このような交渉も可能です。
具体的な案件ごとに違いはありますが、お支払い可能な状況まで交渉をしております。

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住まい探しもお任せください！

・オーナーズ・プランニング株式会社の特徴

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オーナーズ・プランニング株式会社 2 その他

・住まい探しサポート（賃貸チーム）とは？

1月26日〜28日にお知らせした期間の利益と繋がる情報です。

うまく理解して活用頂ければ、直接的な利益が多くなります。

先ず、任意売却は利益の喪失前又は直後（ローンの返済が未払いになる前）に依頼いただく事で時間を稼ぐ事ができます。

参考：1月26〜28日分

時間を稼ぐと言う事は、準備期間が長い言う事です。
それは
任意売却に着手した期間は、ローンの返済を止めてしまう期間になります。
つまり
次のお住まいを決めて移動するまで、又はリースバックが成立するまでそのまま支払いをしない状態で住んでいる期間になります。

ここで相当な利益が発生することになります。
交渉については、オーナーズ・プランニング株式会社にお任せください。

又、賃貸チームを要するオーナーズ・プランニング株式会社は賃貸住宅を探す事とその契約で他者へ支払いに掛かる手数料をサポートしております。

具体的な部分については、ご相談時に個別となりますので一度ご連絡ください。

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経験者がアドバイスします！！

・オーナーズ・プランニング株式会社の特徴

弊社の代表者は、以前
自身の実家の任意売却を経験しております。
その時の経験は今まで活かされており、それが依頼者の立場を理解できる経験としてのこっています。

任意売却チームNo1
オーナーズ・プランニング株式会社のスタッフについて

2 その他

・住まい探しサポート（賃貸チーム）
・残債（任意売却後の債務）交渉のサポート
・破産などの法務処理サポート

3 その他

・引越し費用サポート（交渉）
・別途資金サポート（交渉）

4その他

・リースバック強化サポート（相談）

＊リースバックには、２種類（賃貸と買い戻し）があります。
　オーナーズ・プランニング株式会社は、特にリースバックに対する実績と能力を要する会社として評価されておりこれからも注力しています。

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相談は任意売却専門会社にしましょう

・オーナーズ・プランニング株式会社の特徴

弊社の代表者は、以前
自身の実家の任意売却を経験しております。
その時の経験は今までの活かされており、それが依頼者の立場を理解できる経験としてのこっています。

任意売却チームNo1
オーナーズ・プランニング株式会社のスタッフについて

1 基本

・不動産の経歴は20年〜30年
・金融機関での貸付と回収業務経験
・法的手続きの実務経験
・販売に必要な物件査定と販売経験
・弁護士、司法書士等の業務連携
・信用保証会社との取引実績
・公的資格取得（宅建士）等

これらの任意売却に必要な全てのスペック（知識と経験）を
要した人材構成でサポートしております。

また、不動産処理に不可欠な地域密着型のエリアで対応致しますのでご安心ください。
他社への外注はありません。

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住宅ローンの返済に不安、競売

・住宅ローンの返済を軽減する方法はあるのか？

7 任意売却は、任意売却専門の会社に相談してください。

注意ください。

昨今、任意売却の実務のスペックを持たない不動産会社が集客だけをして専門会社のふりをしているケースがあります。
又、実績が無い会社に依頼して無解決になったり手遅れになっているケースの相談も増えております。

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オーナーズ・プランニング株式会社
来週は、会社の特徴などのご紹介へ移行します。

住宅ローンの返済に不安、競売

・住宅ローンの返済を軽減する方法はあるのか？

6 任意売却のメリットとデメリット

まとめ

住宅ローンの返済に不安、競売

・住宅ローンの返済を軽減する方法はあるのか？

6 任意売却のメリットとデメリット

＊前提

こちらをご閲覧の多くの方は既に、競売か任意売却を選択する状況になっていると仮定していますので正常債権の処理をする方とは状況が違う事はご理解ください。

例：債務不履行による信用の喪失など…は、競売、任意売却を問わず既にまたは同時に喪失します。

B 任意売却

任意売却の特徴

支払いを一定期間履行しないと債権者（銀行から保証会社へ移行）が一括請求を求めてきます。
住宅ローン（資産運用ローン）の債務者は、

債権者の承諾を得て任意売却を選択することが出来ます。

point

任意売却は、唯一
任意売却を専門とする不動産会社へ依頼する事でスタート可能です。

・（価格）
任意売却は、債権者とその専属の依頼会社（オーナーズ・プランニング株式会社）が相談して決定した価格で販売をします。
その価格は、一般的に競売価格より高い場合が多く残債額が少なくなることから債務者にとって有利です。

・（スケジュール）
任意売却は、債権者とその専属の依頼会社（オーナーズ・プランニング株式会社）が相談して決定した期間で販売をします。
その期間の多くは6ヶ月位になるケースが多い。
（準備期間が多いことになります＝そのまま生活できる期間）

＊価格が市場取引価格に近く残債額が少なくなります。
・残債＝残りの支払い義務額が少なく残る

＊退去までの猶予期間が、予測でききる
・次の住まいなどの目処が立てやすい。（費用）

以上2点が一番のネックの違いではないかと思います。

まとめとは、28日に掲載します。

＊住宅ローン（資産運営）などの支払いに困ったら
任意売却専門のオーナーズ・プランニング株式会社までご相談ください。

住宅ローンの返済に不安、競売

・住宅ローンの返済を軽減する方法はあるのか？

6 任意売却のメリットとデメリット

＊前提

こちらをご閲覧の多くの方は既に、競売か任意売却を選択する状況になっていると仮定していますので正常債権の処理をする方とは状況が違う事はご理解ください。

例：債務不履行による信用の喪失など…は、競売、任意売却を問わず既にまたは同時に喪失します。

A 競売

競売の特徴

支払いを一定期間履行しないと債権者（銀行から保証会社へ移行）が一括請求を求めてきます。
住宅ローン（資産運用ローン）の債務者は、競売を待ち債権者側の主導で終焉するまで待つばかりです。

Pointは、債権者側の主導にあります。
簡単にまとめると
↓
価格とスケジュールに違いが出ます。

・（価格）
　　裁判所が指名した不動産鑑定士が査定し最低価格を設定して競りにかかります。

・（スケジュール） 裁判所のエリアにもよりますが競売開始決定通知後に落札から退去命令まで早ければ2ヶ月から3ヶ月。

＊価格が最安値の設定で取引されると残債は多く残ることになります。
・残債＝残りの支払い義務額が多く残る

＊退去までの猶予期間が一方的で短い。
・次の住まいなどの目処が立ちにくい（費用）

以上2点が一番のネックではないかと思います。

住宅ローンの返済に不安、競売

・住宅ローンの返済を軽減する方法はあるのか？

5 競売

・競売を回避する

❷競売と任意売却の違い

債務者（所有者）が計画的な解決を進めて行けるのが任意売却。
債権者（銀行、保証会社）が計画的な解決を進めて行けるのが競売。

売却するにあたってそのプロセスに大きな違いがあります。

任意売却は有利に売却できる方法になります。

債権者の計画とは？
すなわち、裁判所の競売スケジュールに従って計画通りに売却が進んでいきます。
債務者の都合は一切の融通は効きません。

債務者の計画とは？
すなわち、一定の期間、債権者の同意を得て売却のスケジュールを組んで売却活動を行うために解決まで債務者の計画を反映しやすい事になります。

踏み込んだ違いはメリットとデメリットに。

住宅ローンの返済に不安、競売

・住宅ローンの返済を軽減する方法はあるのか？

5 競売

・競売を回避する

①タイミング
・競売の開始決定通知が自宅等に来るまで！

競売の決定通知が手元に届いた後に任意売却を打診しても債権者が取り下げる場合と取り下げない場合があります。
又、競売と任意売却の同時進行になると競売のスピードが速く解決に至りません。

・ローン滞納3ヶ月！

滞納3ヶ月を経過すると銀行が債務不履行処理で一括返済を求めてきます。
その後すぐに債権が保証会社へ移行する場合が多くなります。

・ローン滞納前！

今後の見通しが、厳しいと自覚がある方
今はまだ支払い中であるが来月又は数ヶ月以内に厳しいのでとの相談が1番多く
そのタイミングが任意売却を有利に行えるタイミングです。

このタイミングの方は、一度ご相談ください。

なぜ？
債権者も弁護士も先に任意売却を示唆するのか？

住宅ローンの返済に不安、競売

・住宅ローンの返済を軽減する方法はあるのか？

5 競売
住宅ローンの返済を放置して一定の期間を経過すると最終的に裁判所の決定により競売となってしまいます。

ここでは競売の内容とか知識の部分は除き、実際に皆さんの立場でどう競売を避けるかをお知らせします。

①タイミング
②違い
③メリット、デメリット
④その他

住宅ローンの返済に不安、破産

・住宅ローンの返済を軽減する方法はあるのか？

4 任意売却
資金事情の悪化、任意売却の相談で多いのが、
収入の低下による売却と破産を視野にした相談です。

自宅を売却しても＝破産とはなりません

破産を前提にする場合、先に自宅の売却をお勧めします。

優先順位
1．自宅売却
2．破産手続き

以上については、破産手続の依頼を弁護士にした場合、真っ先に解決してくださいと助言されるケースです。

なぜ？

資産を持っている場合の破産とそうじゃない場合の破産はその手続きにおいて手間が違うからに他ありません。

また、自宅の売却は、弁護士の仕事とは別になります。
ましてや、売却価格で精算不可能な無件、即ち任意売却でしか売却できない不動産の場合はなおさらです。
相談先の弁護士からも任意売却専門業者に依頼をして来てくださいと…

今から、不動産の売却が必要な方、弁護士に破産の依頼を検討中の方は、一度ご相談ください。

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住宅ローンの返済に不安、離婚②

・住宅ローンの返済を軽減する方法はあるのか？

4 任意売却
資金事情の悪化の他、任意売却の相談で多いのが、

・離婚になっています。

離婚のケースで次に、所有権を共有しているケースがあります。

共有不動産について
持ち分だけの販売、買取も可能ですのでご相談ください。
共有不動産の処分についてはより一層の専門知識と対策が必要とされますので専門事業者へ相談ください。

弊社は、オーナーズ・プランニング株式会社は共有不動産についても専門のチームを準備させておりますのでご安心ください。

＊共有不動産を管財物件から解決した例はHPのお客様から頂いたお手紙にも記載されています。
管財物件とは、破産対象となった資産を破産管財人（弁護士）が介入して処分する物件

任意売却　チームNo1
オーナーズ・プランニング株式会社
https://op278.com/contact/

住宅ローンの返済に不安、離婚

・住宅ローンの返済を軽減する方法はあるのか？

4 任意売却

資金事情の悪化の他、任意売却の相談で多いのが、

・離婚になっています。

離婚のケースでは、家の名義人が夫のケースが多く妻と子供がいる場合の相談が多数です。

このケースで、1番多い相談は、自宅を手放すがそのまま住み続けたい、という相談です。

一種のリースバックのオファーです。

リースバックには、２種あります。

1．賃貸でそのまま借りて住む方法と
2．期限つきで買い戻す方法

これのついては、既にホームページ内で触れていますが後日追加のコラムを掲載致します。

離婚のケースの相談
●夫から→ 任意売却で売却したいが、妻が反対（同意しない）
●妻から→ 一定の期間だけでも住めないか？

このケースでお困りの方は、いつでもご相談ください。

任意売却　チームNo1
オーナーズ・プランニング株式会社
https://op278.com/contact/

住宅ローンの返済に不安、資金事情の悪化

・住宅ローンの返済を軽減する方法はあるのか？

4 任意売却

14日のコラムに掲載した様に任意売却は、販売できる価格金額が残債額に満たない＝足らない状態で売却する販売方法を示します。

＊一般の不動産仲介とは異なります。

では、実際どの様な状況下の相談がある？

共通点は資金事情（収支バランス）の悪化です。

△相談時
①既に延滞中1ヶ月〜4ヶ月
②延滞5ヶ月以上
③競売通知後
④延滞前

上記の相談時で一番多いのは④番、①番になります。

ご覧の方で現在④、①に当てはまる方は、相談のご連絡をどうぞご検討ください。

任意売却　チームNo1
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住宅ローンの返済に不安⑦

・住宅ローンの返済を軽減する方法はあるのか？

4 任意売却

・はじめに

住宅ローンの返済が3ヶ月くらい滞ると銀行は原則、債務不履行を理由に一括返済を求めてきます。

この時に、住宅を売却して返済できれば、すなわち普通売却が成立して残金を払って清算できれば良いのですが・・・。
普通売却とは、売却価格が残債金額を上回る事が前提になります。
それに一般の不動産仲介になると仲介手数料も掛かる事になります。

例えば、
住宅ローンを4,000万で組んだ
5年後の残債額が3,600万
物件相場が3,000万

不動産仲介会社へ相談した場合
元金返済に600万＋仲介手数料（約105万）＝約700万円の不足

上記の様な試算になると物件を売却して精算するには▲700万になりますからその金額を補填できなければ普通売却は出来ません。
すなわち、街の不動産会社に仲介して売却する事はできなくなります。

この様な状態の方の相談は、任意売却の専門会社へ依頼する事で精算が可能になる場合があります。

住宅ローンの返済に不安⑥

・住宅ローンの返済を軽減する方法はあるのか？

3 普通売却

普通売却、一般的な売却です。

判断の第1段会での悩みとして
せっかく手に入れた住宅を手放したくない、返済がキツくても頑張り続ける。

一般的な悩みでありますが、今後の環境を客観的に考えてそれが最善なのかもう一度考えて見てください。

売却ステップ1

・気持ちではなく、自身の環境と使用用途に見合った物件かどうかを。

・生命保険の見直しがある様に、住環境も年代に応じて家族数が変わったり経済環境により変化が生じたり様々です。

・動産とは違って不動産は金額もお大きく簡単に買い替えはしにくいのですが、ポイントとしては返済に苦しい思いを続けていくほどの見返りがあるのか。

住宅ローンの返済に不安⑤

・住宅ローンの返済を軽減する方法はあるのか？

2 リスケ

リスケとは？

簡単に言えば、住宅ローンの支払い金額を調整してもらえる事です。

リスケの方法は、２つ

1、返済額の調整（金利払いなど）
2、返済期間の延長（支払額の軽減）

一般に一定期間を臨時にしのげる方法として金融機関が用いていますが、根本的な解決には至らないために、銀行としては積極的な対処法としていません。
明確な意図があったり、今後の見通しがある場合は一度、住宅ローンを組んでいる金融機関に相談するのも良いかと思います。

この様に、現在
住宅ローンを払ってはいるが、
今後の見通しが悪く不安のある方からの事前相談も積極的にお受けしておりますのでご参考の上お問い合わせくださいませ。

住宅ローンの返済に不安④

・住宅ローンの返済を軽減する方法はあるのか？

3 普通売却

売却ステップ2
選択肢

・売却後の住い
　住居世帯人数と、予算に応じて探せば解決しやすくなります。

1 買い替え
物件とタイミングにより相場が変わりますので、具体的な売却相場を一度確認しましょう。

昨今は、賃貸住宅市場もピークを過ぎていますので1ルームからファミリータイプの住宅まで以前より低予算で借りることができて来ていますので、買替えの
代わりに賃貸住宅を選ぶ方も増えております。

売却物件が高値で売れた場合にお勧めします。

2 賃貸の物件に住み替え

弊社では、売却相場は勿論、買取、賃貸住宅の仲介も可能ですのでいつでもご相談ください。

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住宅ローンの返済に不安③

・住宅ローンの返済を軽減する方法はあるのか？

3 普通売却

普通売却、一般的な売却です。

判断の第1段会での悩みとして
せっかく手に入れた住宅を手放したくない、返済がキツくても頑張り続ける。

一般的な悩みでありますが、今後の環境を客観的に考えてそれが最善なのかもう一度考えて見てください。

売却ステップ1

・気持ちではなく、自身の環境と使用用途に見合った物件かどうかを。

・生命保険の見直しがある様に、住環境も年代に応じて家族数が変わったり経済環境により変化が生じたり様々です。

・動産とは違って不動産は金額もお大きく簡単に買い替えはしにくいのですが、ポイントとしては返済に苦しい思いを続けていくほどの見返りがあるのか。