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住宅ローンの返済に不安、競売

・住宅ローンの返済を軽減する方法はあるのか？

6 任意売却のメリットとデメリット

＊前提

こちらをご閲覧の多くの方は既に、競売か任意売却を選択する状況になっていると仮定していますので正常債権の処理をする方とは状況が違う事はご理解ください。

例：債務不履行による信用の喪失など…は、競売、任意売却を問わず既にまたは同時に喪失します。

B 任意売却

任意売却の特徴

支払いを一定期間履行しないと債権者（銀行から保証会社へ移行）が一括請求を求めてきます。
住宅ローン（資産運用ローン）の債務者は、

債権者の承諾を得て任意売却を選択することが出来ます。

point

任意売却は、唯一
任意売却を専門とする不動産会社へ依頼する事でスタート可能です。

・（価格）
任意売却は、債権者とその専属の依頼会社（オーナーズ・プランニング株式会社）が相談して決定した価格で販売をします。
その価格は、一般的に競売価格より高い場合が多く残債額が少なくなることから債務者にとって有利です。

・（スケジュール）
任意売却は、債権者とその専属の依頼会社（オーナーズ・プランニング株式会社）が相談して決定した期間で販売をします。
その期間の多くは6ヶ月位になるケースが多い。
（準備期間が多いことになります＝そのまま生活できる期間）

＊価格が市場取引価格に近く残債額が少なくなります。
・残債＝残りの支払い義務額が少なく残る

＊退去までの猶予期間が、予測でききる
・次の住まいなどの目処が立てやすい。（費用）

以上2点が一番のネックの違いではないかと思います。

まとめとは、28日に掲載します。

＊住宅ローン（資産運営）などの支払いに困ったら
任意売却専門のオーナーズ・プランニング株式会社までご相談ください。

住宅ローンの返済に不安、競売

・住宅ローンの返済を軽減する方法はあるのか？

6 任意売却のメリットとデメリット

＊前提

こちらをご閲覧の多くの方は既に、競売か任意売却を選択する状況になっていると仮定していますので正常債権の処理をする方とは状況が違う事はご理解ください。

例：債務不履行による信用の喪失など…は、競売、任意売却を問わず既にまたは同時に喪失します。

A 競売

競売の特徴

支払いを一定期間履行しないと債権者（銀行から保証会社へ移行）が一括請求を求めてきます。
住宅ローン（資産運用ローン）の債務者は、競売を待ち債権者側の主導で終焉するまで待つばかりです。

Pointは、債権者側の主導にあります。
簡単にまとめると
↓
価格とスケジュールに違いが出ます。

・（価格）
　　裁判所が指名した不動産鑑定士が査定し最低価格を設定して競りにかかります。

・（スケジュール） 裁判所のエリアにもよりますが競売開始決定通知後に落札から退去命令まで早ければ2ヶ月から3ヶ月。

＊価格が最安値の設定で取引されると残債は多く残ることになります。
・残債＝残りの支払い義務額が多く残る

＊退去までの猶予期間が一方的で短い。
・次の住まいなどの目処が立ちにくい（費用）

以上2点が一番のネックではないかと思います。

住宅ローンの返済に不安、競売

・住宅ローンの返済を軽減する方法はあるのか？

5 競売

・競売を回避する

❷競売と任意売却の違い

債務者（所有者）が計画的な解決を進めて行けるのが任意売却。
債権者（銀行、保証会社）が計画的な解決を進めて行けるのが競売。

売却するにあたってそのプロセスに大きな違いがあります。

任意売却は有利に売却できる方法になります。

債権者の計画とは？
すなわち、裁判所の競売スケジュールに従って計画通りに売却が進んでいきます。
債務者の都合は一切の融通は効きません。

債務者の計画とは？
すなわち、一定の期間、債権者の同意を得て売却のスケジュールを組んで売却活動を行うために解決まで債務者の計画を反映しやすい事になります。

踏み込んだ違いはメリットとデメリットに。

住宅ローンの返済に不安、競売

・住宅ローンの返済を軽減する方法はあるのか？

5 競売

・競売を回避する

①タイミング
・競売の開始決定通知が自宅等に来るまで！

競売の決定通知が手元に届いた後に任意売却を打診しても債権者が取り下げる場合と取り下げない場合があります。
又、競売と任意売却の同時進行になると競売のスピードが速く解決に至りません。

・ローン滞納3ヶ月！

滞納3ヶ月を経過すると銀行が債務不履行処理で一括返済を求めてきます。
その後すぐに債権が保証会社へ移行する場合が多くなります。

・ローン滞納前！

今後の見通しが、厳しいと自覚がある方
今はまだ支払い中であるが来月又は数ヶ月以内に厳しいのでとの相談が1番多く
そのタイミングが任意売却を有利に行えるタイミングです。

このタイミングの方は、一度ご相談ください。

なぜ？
債権者も弁護士も先に任意売却を示唆するのか？

住宅ローンの返済に不安、競売

・住宅ローンの返済を軽減する方法はあるのか？

5 競売
住宅ローンの返済を放置して一定の期間を経過すると最終的に裁判所の決定により競売となってしまいます。

ここでは競売の内容とか知識の部分は除き、実際に皆さんの立場でどう競売を避けるかをお知らせします。

①タイミング
②違い
③メリット、デメリット
④その他

住宅ローンの返済に不安、破産

・住宅ローンの返済を軽減する方法はあるのか？

4 任意売却
資金事情の悪化、任意売却の相談で多いのが、
収入の低下による売却と破産を視野にした相談です。

自宅を売却しても＝破産とはなりません

破産を前提にする場合、先に自宅の売却をお勧めします。

優先順位
1．自宅売却
2．破産手続き

以上については、破産手続の依頼を弁護士にした場合、真っ先に解決してくださいと助言されるケースです。

なぜ？

資産を持っている場合の破産とそうじゃない場合の破産はその手続きにおいて手間が違うからに他ありません。

また、自宅の売却は、弁護士の仕事とは別になります。
ましてや、売却価格で精算不可能な無件、即ち任意売却でしか売却できない不動産の場合はなおさらです。
相談先の弁護士からも任意売却専門業者に依頼をして来てくださいと…

今から、不動産の売却が必要な方、弁護士に破産の依頼を検討中の方は、一度ご相談ください。

任意売却　チームNo1
オーナーズ・プランニング株式会社
https://op278.com/contact/

住宅ローンの返済に不安、離婚②

・住宅ローンの返済を軽減する方法はあるのか？

4 任意売却
資金事情の悪化の他、任意売却の相談で多いのが、

・離婚になっています。

離婚のケースで次に、所有権を共有しているケースがあります。

共有不動産について
持ち分だけの販売、買取も可能ですのでご相談ください。
共有不動産の処分についてはより一層の専門知識と対策が必要とされますので専門事業者へ相談ください。

弊社は、オーナーズ・プランニング株式会社は共有不動産についても専門のチームを準備させておりますのでご安心ください。

＊共有不動産を管財物件から解決した例はHPのお客様から頂いたお手紙にも記載されています。
管財物件とは、破産対象となった資産を破産管財人（弁護士）が介入して処分する物件

任意売却　チームNo1
オーナーズ・プランニング株式会社
https://op278.com/contact/

住宅ローンの返済に不安、離婚

・住宅ローンの返済を軽減する方法はあるのか？

4 任意売却

資金事情の悪化の他、任意売却の相談で多いのが、

・離婚になっています。

離婚のケースでは、家の名義人が夫のケースが多く妻と子供がいる場合の相談が多数です。

このケースで、1番多い相談は、自宅を手放すがそのまま住み続けたい、という相談です。

一種のリースバックのオファーです。

リースバックには、２種あります。

1．賃貸でそのまま借りて住む方法と
2．期限つきで買い戻す方法

これのついては、既にホームページ内で触れていますが後日追加のコラムを掲載致します。

離婚のケースの相談
●夫から→ 任意売却で売却したいが、妻が反対（同意しない）
●妻から→ 一定の期間だけでも住めないか？

このケースでお困りの方は、いつでもご相談ください。

任意売却　チームNo1
オーナーズ・プランニング株式会社
https://op278.com/contact/

住宅ローンの返済に不安、資金事情の悪化

・住宅ローンの返済を軽減する方法はあるのか？

4 任意売却

14日のコラムに掲載した様に任意売却は、販売できる価格金額が残債額に満たない＝足らない状態で売却する販売方法を示します。

＊一般の不動産仲介とは異なります。

では、実際どの様な状況下の相談がある？

共通点は資金事情（収支バランス）の悪化です。

△相談時
①既に延滞中1ヶ月〜4ヶ月
②延滞5ヶ月以上
③競売通知後
④延滞前

上記の相談時で一番多いのは④番、①番になります。

ご覧の方で現在④、①に当てはまる方は、相談のご連絡をどうぞご検討ください。

任意売却　チームNo1
オーナーズ・プランニング株式会社
https://op278.com/contact/

住宅ローンの返済に不安⑦

・住宅ローンの返済を軽減する方法はあるのか？

4 任意売却

・はじめに

住宅ローンの返済が3ヶ月くらい滞ると銀行は原則、債務不履行を理由に一括返済を求めてきます。

この時に、住宅を売却して返済できれば、すなわち普通売却が成立して残金を払って清算できれば良いのですが・・・。
普通売却とは、売却価格が残債金額を上回る事が前提になります。
それに一般の不動産仲介になると仲介手数料も掛かる事になります。

例えば、
住宅ローンを4,000万で組んだ
5年後の残債額が3,600万
物件相場が3,000万

不動産仲介会社へ相談した場合
元金返済に600万＋仲介手数料（約105万）＝約700万円の不足

上記の様な試算になると物件を売却して精算するには▲700万になりますからその金額を補填できなければ普通売却は出来ません。
すなわち、街の不動産会社に仲介して売却する事はできなくなります。

この様な状態の方の相談は、任意売却の専門会社へ依頼する事で精算が可能になる場合があります。

住宅ローンの返済に不安⑥

・住宅ローンの返済を軽減する方法はあるのか？

3 普通売却

普通売却、一般的な売却です。

判断の第1段会での悩みとして
せっかく手に入れた住宅を手放したくない、返済がキツくても頑張り続ける。

一般的な悩みでありますが、今後の環境を客観的に考えてそれが最善なのかもう一度考えて見てください。

売却ステップ1

・気持ちではなく、自身の環境と使用用途に見合った物件かどうかを。

・生命保険の見直しがある様に、住環境も年代に応じて家族数が変わったり経済環境により変化が生じたり様々です。

・動産とは違って不動産は金額もお大きく簡単に買い替えはしにくいのですが、ポイントとしては返済に苦しい思いを続けていくほどの見返りがあるのか。

住宅ローンの返済に不安⑤

・住宅ローンの返済を軽減する方法はあるのか？

2 リスケ

リスケとは？

簡単に言えば、住宅ローンの支払い金額を調整してもらえる事です。

リスケの方法は、２つ

1、返済額の調整（金利払いなど）
2、返済期間の延長（支払額の軽減）

一般に一定期間を臨時にしのげる方法として金融機関が用いていますが、根本的な解決には至らないために、銀行としては積極的な対処法としていません。
明確な意図があったり、今後の見通しがある場合は一度、住宅ローンを組んでいる金融機関に相談するのも良いかと思います。

この様に、現在
住宅ローンを払ってはいるが、
今後の見通しが悪く不安のある方からの事前相談も積極的にお受けしておりますのでご参考の上お問い合わせくださいませ。

住宅ローンの返済に不安④

・住宅ローンの返済を軽減する方法はあるのか？

3 普通売却

売却ステップ2
選択肢

・売却後の住い
　住居世帯人数と、予算に応じて探せば解決しやすくなります。

1 買い替え
物件とタイミングにより相場が変わりますので、具体的な売却相場を一度確認しましょう。

昨今は、賃貸住宅市場もピークを過ぎていますので1ルームからファミリータイプの住宅まで以前より低予算で借りることができて来ていますので、買替えの
代わりに賃貸住宅を選ぶ方も増えております。

売却物件が高値で売れた場合にお勧めします。

2 賃貸の物件に住み替え

弊社では、売却相場は勿論、買取、賃貸住宅の仲介も可能ですのでいつでもご相談ください。

オーナーズ・プランニング株式会社
チームNo1
https://op278.com/contact/

住宅ローンの返済に不安③

・住宅ローンの返済を軽減する方法はあるのか？

3 普通売却

普通売却、一般的な売却です。

判断の第1段会での悩みとして
せっかく手に入れた住宅を手放したくない、返済がキツくても頑張り続ける。

一般的な悩みでありますが、今後の環境を客観的に考えてそれが最善なのかもう一度考えて見てください。

売却ステップ1

・気持ちではなく、自身の環境と使用用途に見合った物件かどうかを。

・生命保険の見直しがある様に、住環境も年代に応じて家族数が変わったり経済環境により変化が生じたり様々です。

・動産とは違って不動産は金額もお大きく簡単に買い替えはしにくいのですが、ポイントとしては返済に苦しい思いを続けていくほどの見返りがあるのか。