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任意売却後の別除権とは

別除権を知っておく

通常、住宅ローンの債権には抵当権が付いています。
抵当権は、住宅ローンの返済されないときに、代わりに住宅を処分しその利益を返済にあてることのできる権利であり、別除権とも言われているのです。
別除権はと抵当権と同じ意味であり、破産法よりも優先して適用できる権利になります。
別除権者は、担保権実行で回収できない残債については、破産手続による利益として配当も受けられるでしょう。
また、任意売却が詐害行為にならないのは、担保権者が優先的に別除権を持っているからです。
破産管財人は、債権者から任意売却の同意を得られないときには、裁判所で許可を得て、抵当権を消滅させる事ができ、破産管財人による抵当権消滅請求と言います。
この消滅請求では、担保権者は対抗することができます。
1つが担保権の実行の申立てで、また管財人が提示額の5%以上での買受けの申し出です。
破産管財人が任意売却をする時は、残債から売却代金の一部を破産財団に組み入れ利益にすることができ、その額は売却代金の5%程度でしょう
これでは担保権者は回収額が少なくなるので、破産前に任意売却をしてもらう方が良く、債務者にも引越代などがメリットです。
破産前の任意売却は、担保権者と債務者共に利益があります。

別除権を知っておく

破産管財人が関与

任意売却をする場合は、破産管財人が当事者として関与しなければなりません。
しかし、残債のある住宅を任意売却に出しても、メリットがあるのは債権者だけです。
例えば、住宅ローンの残債が3500万円あり、時価が3000万円の住宅を任意売却したとしても、そのままでは売買代金はすべて抵当権者に渡ります。
残債から売却額を引いて利益が出なくては、他の債権者は何ら恩恵を受けられません。
そこで破産財団組入額支払い、慣例的には3~5%が相場だと言われます。
例えば住宅売却金額が2000万円で、破産財団組入金が5%なら、売買代金のうち100万円は破産財団に渡ります。
また、抵当権者でも何でもない破産管財人ですが、100万円が渡り、メリットが生まれるようになっているのです。


破産管財人が関与

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